„Die Miete zahlt das Darlehen“ ist der meistgehörte Satz im Vertrieb von Anlageimmobilien. Er stimmt in ungefähr der Hälfte der Fälle – und wo er nicht stimmt, merkt man es erst nach der ersten Steuererklärung.
Der Grund liegt in zwei Positionen, die auf den ersten Blick paradox wirken: Die Abschreibung ist Aufwand ohne Zahlung. Die Tilgung ist Zahlung ohne Aufwand. Wer das verstanden hat, kann jeden Prospekt in fünf Minuten prüfen.
Zwei Rechnungen, die nichts miteinander zu tun haben
Bei einer vermieteten Immobilie laufen zwei getrennte Rechnungen nebeneinander:
- Die Steuerrechnung. Miete minus Zinsen minus Abschreibung minus nicht umlagefähige Kosten. Die Tilgung kommt hier nicht vor.
- Die Kassenrechnung. Miete minus Kosten minus Rate – und die Rate enthält Zins und Tilgung. Die Abschreibung kommt hier nicht vor.
Die Steuererstattung aus der ersten Rechnung fließt in die zweite ein. Deshalb kann eine Immobilie steuerlich Verluste ausweisen und trotzdem Geld kosten – oder umgekehrt.
Ein Beispiel, das typisch ist
Mal angenommen: Kaufpreis 250.000,00 €, Nebenkosten 26.425,00 €, Gebäudeanteil 75 %, Darlehen 200.000,00 € zu 3,80 % mit 2,00 % Tilgung, Jahresmiete 10.800,00 €, nicht umlagefähige Kosten 1.200,00 €, Grenzsteuersatz 42 %. Alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte.
| Steuerrechnung | |
|---|---|
| Jahresmiete | 10.800,00 € |
| abzüglich Zinsen | 7.600,00 € |
| abzüglich Abschreibung 2,00 % auf 207.318,75 € | 4.146,38 € |
| abzüglich nicht umlagefähige Kosten | 1.200,00 € |
| steuerliches Ergebnis | −2.146,38 € |
| Steuererstattung bei 42 % | 901,48 € |
Steuerlich sieht das gut aus: ein Verlust von 2.146,38 €, der andere Einkünfte mindert, und 901,48 € Erstattung. Genau diese Zahl steht in vielen Prospekten. Jetzt die zweite Rechnung:
| Kassenrechnung | |
|---|---|
| Jahresmiete | 10.800,00 € |
| abzüglich nicht umlagefähige Kosten | 1.200,00 € |
| abzüglich Darlehensrate (966,67 € × 12) | 11.600,04 € |
| zuzüglich Steuererstattung | 901,48 € |
| Liquidität im Jahr | −1.098,56 € |
| je Monat | −91,55 € |
Die Wohnung kostet 91,55 € im Monat – trotz Steuererstattung. Von der Rate sind 4.000,04 € im Jahr Tilgung, also Vermögensaufbau: Das Geld ist nicht weg, sondern steckt in der Immobilie. Aber es ist eben auch nicht verfügbar.
Warum das kein Argument gegen den Kauf ist
Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch schlecht. Er bedeutet, dass Sie monatlich etwas zuschießen und dafür Vermögen aufbauen. Genau das tut ein Sparplan auch.
Die Frage ist nur: Ist Ihnen das bewusst, und trägt Ihr Haushalt es dauerhaft? Problematisch wird es in drei Fällen:
- Wenn der Zuschuss nicht eingeplant war, weil im Verkaufsgespräch nur die Steuerrechnung gezeigt wurde.
- Wenn er wächst, statt zu schrumpfen – etwa weil der Zinsanteil nach der Zinsbindung steigt oder Instandhaltung ansteht.
- Wenn er auf einer Steuererstattung beruht, die wegfällt. Der Steuervorteil sinkt mit jedem Jahr, weil der Zinsanteil sinkt – bei gleichbleibender Miete steigt das steuerliche Ergebnis, bis es positiv wird und Steuer kostet.
Dieser dritte Punkt ist der wichtigste und wird fast nie gezeigt: Die Rechnung wird über die Jahre schlechter, nicht besser – bis die Tilgung so weit fortgeschritten ist, dass die Rate insgesamt sinkt oder das Darlehen endet.
Was Sie aus einem Prospekt herauslesen sollten
- Steht die Tilgung in der Rechnung? Wenn eine Aufstellung nur Zinsen und Abschreibung nennt, ist es eine Steuerrechnung, keine Liquiditätsrechnung.
- Welcher Steuersatz wurde unterstellt? Prospekte rechnen gern mit dem Spitzensteuersatz. Ihr persönlicher Grenzsteuersatz ist die maßgebliche Größe.
- Wie sieht Jahr zehn aus? Nicht nur Jahr eins. Verlangen Sie die Fortschreibung – oder rechnen Sie sie selbst.
- Ist Instandhaltung enthalten? Wenn nicht, fehlen je nach Objekt mehrere hundert Euro im Jahr.
Den vollständigen Rechenweg mit Ihren eigenen Zahlen nimmt der Cashflow-Rechner ab. Warum schon die Rendite vor der Finanzierung anders aussieht als im Exposé, steht im Beitrag Warum Ihre Rendite niedriger ist als gedacht; die Abschreibungssätze finden Sie unter Abschreibung.
Häufige Fragen
Warum ist die Tilgung nicht steuerlich abziehbar?
Weil sie keine Ausgabe im steuerlichen Sinn ist, sondern die Rückzahlung von geliehenem Geld. Sie mindert Ihre Schulden und damit Ihr Vermögen positiv – abziehbar ist nur der Preis für die Überlassung des Geldes, also der Zins.
Warum mindert die Abschreibung die Steuer, obwohl kein Geld fließt?
Weil das Gebäude sich über die Zeit abnutzt. Der Gesetzgeber verteilt die Anschaffungskosten deshalb rechnerisch über die Nutzungsdauer. Bezahlt haben Sie den Betrag bereits beim Kauf.
Welcher Abschreibungssatz gilt für mein Objekt?
Für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 1925 sind es regelmäßig 2,00 % im Jahr über 50 Jahre, für ältere Gebäude 2,50 % über 40 Jahre. Für Wohngebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden, gelten 3,00 %. Daneben gibt es zeitlich befristete Sonderformen. Welcher Satz für Ihr Objekt gilt, gehört vor dem Kauf geklärt – er verändert die Rechnung erheblich.
Wird der Cashflow mit der Zeit besser?
Zunächst meist schlechter: Der Zinsanteil sinkt, dadurch sinkt der steuerliche Verlust und damit die Erstattung. Besser wird es erst, wenn die Miete steigt oder das Darlehen ausläuft. Verlassen sollte man sich auf steigende Mieten nicht.
Ist ein negativer Cashflow ein Ausschlusskriterium?
Nein, sofern er eingeplant, dauerhaft tragbar und begrenzt ist. Er ist der Preis für schnellen Vermögensaufbau. Kritisch wird es, wenn er unerwartet kommt oder wächst.
Was ist der Unterschied zu einer Rendite?
Die Rendite misst die Ertragskraft des Objekts, der Cashflow Ihre Zahlungsfähigkeit. Ein Objekt kann eine gute Rendite und einen negativen Cashflow haben, wenn hoch getilgt wird – und umgekehrt.
Stand: 11. August 2026. Alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte und vollständig durchgerechnet. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.