„Vier Prozent Rendite“ steht im Exposé. Gerechnet wird das so: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Die Formel ist richtig, das Ergebnis ist es nicht – jedenfalls nicht als Antwort auf die Frage, was das Objekt Ihnen tatsächlich bringt.
Zwischen der Zahl im Prospekt und dem, was am Jahresende übrig bleibt, liegen zwei Rechenschritte. Beide sind einfach, beide werden regelmäßig übersprungen.
Schritt eins: der Nenner stimmt nicht
Die Bruttorendite wird üblicherweise auf den Kaufpreis gerechnet. Bezahlt haben Sie aber mehr: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Maklerprovision. Dieses Geld ist ausgegeben und muss sich mitverzinsen.
Mal angenommen, eine 60-Quadratmeter-Wohnung kostet 160.000,00 €, die Nebenkosten betragen 16.912,00 €, die Miete 8,50 € je Quadratmeter. Alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte.
| Jahresmiete | 6.120,00 € |
| Bruttorendite auf den Kaufpreis | 3,82 % |
| Gesamtaufwand mit Nebenkosten | 176.912,00 € |
| Bruttorendite auf den Gesamtaufwand | 3,46 % |
Allein durch den richtigen Nenner sinkt die Rendite um 0,36 Prozentpunkte. Derselbe Effekt zeigt sich beim Kaufpreisfaktor: 26,14 auf den Kaufpreis, aber 28,91 auf den Gesamtaufwand.
Schritt zwei: der Zähler stimmt auch nicht
Von der Miete kommt nicht alles bei Ihnen an. Drei Positionen gehen ab, die kein Mieter trägt:
- Verwaltungskosten – bei einer Eigentumswohnung das nicht umlagefähige Verwalterhonorar, im Beispiel 330,00 € im Jahr.
- Instandhaltung – die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, hier mit 12,00 € je Quadratmeter und Jahr angesetzt, also 720,00 €.
- Mietausfallwagnis – Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen, hier 2,00 % der Jahresmiete, also 122,40 €.
| Jahresmiete | 6.120,00 € |
| abzüglich Verwaltung, Rücklage, Ausfallwagnis | 1.172,40 € |
| Reinertrag | 4.947,60 € |
| Nettorendite auf den Gesamtaufwand | 2,80 % |
Aus 3,82 % werden 2,80 %. Das ist keine Rechentrickserei, sondern genau der Weg, den auch die Bank geht, wenn sie die Immobilie bewertet. Wer im Bankgespräch mit der Bruttorendite argumentiert und dort auf ganz andere Zahlen trifft, hat diesen Schritt übersprungen.
Und die Finanzierung?
Bis hierher ist die Rendite noch unabhängig davon, wie Sie kaufen. Erst danach kommen Zinsen, Tilgung und Steuern hinzu – und die entscheiden darüber, ob am Monatsende Geld übrig bleibt oder fehlt.
Diese beiden Ebenen sollte man auseinanderhalten. Die Objektrendite sagt, ob die Immobilie taugt. Der Cashflow sagt, ob Sie sie sich leisten können. Ein gutes Objekt kann einen negativen Cashflow haben, wenn hoch getilgt wird – und ein schlechtes Objekt kann sich rechnerisch tragen, wenn man kaum tilgt. Mehr dazu im Beitrag Der Cashflow-Irrtum.
Die Faustregel für den Schnellcheck
Wenn Sie ein Exposé in der Hand halten und schnell einordnen wollen:
- Nebenkosten aufschlagen – ohne Makler ab rund fünfeinhalb Prozent, mit Provision je nach Bundesland zehn bis dreizehn Prozent.
- Von der Jahresmiete rund zwanzig Prozent für Verwaltung, Rücklage und Ausfall abziehen.
- Erst dann teilen.
Als grobe Orientierung: Die angegebene Bruttorendite verliert auf diesem Weg regelmäßig rund ein Viertel bis ein Drittel ihres Werts. Wer diese Faustregel im Kopf hat, sortiert die meisten Angebote in zwei Minuten vor.
Genau diesen Weg rechnet der Rendite-Rechner vollständig durch, einschließlich Stress-Szenario mit gesenkter Miete und doppeltem Ausfallwagnis. Wie Sie eine ortsübliche Miete überhaupt verlässlich ermitteln, steht unter Ortsübliche Preise und Mieten.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite setzt die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettorendite zieht vorher die nicht umlagefähigen Kosten ab und rechnet auf den Gesamtaufwand einschließlich Nebenkosten. Nur die zweite Größe ist vergleichbar.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage angesetzt werden?
Als Orientierung dienen Werte um 10,00 bis 15,00 € je Quadratmeter und Jahr, abhängig von Alter und Zustand. Bei einer Eigentumswohnung gilt die tatsächliche Zuführung laut Wirtschaftsplan – ist sie deutlich niedriger, rechnen Sie trotzdem realistisch.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Das hängt vollständig vom Markt ab. Wichtiger als ein Zielwert ist, dass Sie den Faktor auf den Gesamtaufwand rechnen und mit der Marktlage abgleichen: Ein niedriger Faktor in einer schrumpfenden Region ist kein Schnäppchen, sondern ein eingepreistes Risiko.
Zählt die Instandhaltungsrücklage zum Kaufpreis?
Die anteilig übernommene Rücklage gehört nicht zu den Anschaffungskosten des Gebäudes und mindert damit die Bemessungsgrundlage der Abschreibung. Das ist ein Punkt für die Kaufpreisaufteilung im Vertrag.
Muss ich das Mietausfallwagnis wirklich ansetzen?
Es ist eine Vorsichtsposition, keine tatsächliche Zahlung. Banken setzen es regelmäßig mit zwei Prozent an, bei schwierigen Lagen mit vier. Wer es weglässt, rechnet mit dauerhafter Vollvermietung – eine Annahme, die über zwanzig Jahre selten trägt.
Stand: 11. August 2026. Alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte und vollständig durchgerechnet. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Bewertung im Einzelfall.