Die meisten Rechner im Netz beginnen mit der Frage: Was kostet die Immobilie? Am Anfang steht aber eine andere Frage – nämlich die, wie viel Sie dauerhaft und ohne Zittern tragen können. Aus dieser Zahl ergibt sich alles Weitere: die Darlehenshöhe, der Kaufpreisrahmen, die Laufzeit.
Dieser Rechner geht deshalb rückwärts. Er beginnt bei Ihrem Haushalt und endet bei einem Kaufpreis – und er zählt drei Posten mit, die in kaum einem Einstiegsrechner auftauchen und trotzdem jeden Monat abgebucht werden: die Kaufnebenkosten, die aus dem Eigenkapital bezahlt werden müssen, die laufenden Betriebskosten der eigenen Immobilie und die Instandhaltung. Wer sie vergisst, kommt auf einen Kaufpreis, den er sich nicht leisten kann.
Ihr Kaufpreisrahmen
Von dem, was übrig bleibt, zu dem, was möglich ist. Füllen Sie die Felder mit Ihren echten Zahlen – die Voreinstellungen sind nur ein Beispiel, kein Maßstab.
I.Was monatlich hereinkommt
II.Was die eigene Immobilie zusätzlich kostet
III.Eigenkapital
IV.Finanzierung und Kaufnebenkosten
Was ein anderer Zinssatz aus Ihrem Rahmen macht
Ihre Rate bleibt in dieser Tabelle unverändert – nur der Zins ändert sich. Der Kaufpreisrahmen wandert dadurch erheblich. Das ist der Grund, warum ein Angebot mit einem halben Prozentpunkt Unterschied kein Detail ist.
| Sollzins | Darlehen | Kaufpreis | Unterschied | Laufzeit |
|---|
Vereinfachungen: Annuitätendarlehen mit monatlicher Zahlweise, gleichbleibender Rate und sofortiger Verrechnung der Tilgung. Bereitstellungszinsen, Sondertilgungen, Förderdarlehen (etwa KfW) und Bausparbausteine sind nicht berücksichtigt – sie verändern das Bild teilweise deutlich. Die Rate nach der Zinsbindung unterstellt eine Anschlussfinanzierung der Restschuld über die verbleibende Laufzeit zu einem um zwei Prozentpunkte höheren Zins; das ist eine Annahme zur Veranschaulichung, keine Prognose. Allgemeine Bildungsinhalte, keine Finanzierungsberatung, alle Angaben ohne Gewähr. Ihre Eingaben werden nicht gespeichert und nicht übertragen.
Warum die Bank auf eine andere Zahl kommt
Wenn Sie mit dem Ergebnis dieses Rechners zur Bank gehen, wird dort nicht dasselbe herauskommen. Das liegt nicht daran, dass einer von beiden falsch rechnet, sondern daran, dass zwei verschiedene Fragen beantwortet werden.
Sie fragen: Was kann ich mir leisten, ohne meine Lebensführung umzustellen? Die Bank fragt: Ab welcher Belastung wird die Rückzahlung unwahrscheinlich? Dafür setzt sie pauschale Beträge für die Lebenshaltung an – nach Haushaltsgröße gestaffelt, nicht nach Ihren Kontoauszügen. Wer sparsam lebt, wird von diesen Pauschalen benachteiligt; wer großzügig lebt, wird von ihnen geschont. Beides ist kein Fehler, sondern der Preis dafür, dass ein Institut Tausende Fälle nach gleichen Maßstäben beurteilen muss.
Hinzu kommt die zweite Prüfung, die nichts mit Ihrem Haushalt zu tun hat: die des Objekts. Die Bank ermittelt einen Beleihungswert – einen dauerhaft erzielbaren Wert, der unter dem Kaufpreis liegen kann. Aus dem Verhältnis von Darlehen zu diesem Wert ergibt sich der Beleihungsauslauf und daraus wiederum Ihr Zinssatz, in Stufen. Wie das zusammenhängt, rechnet der Beleihungs-Selbstcheck durch; die Unterscheidung von Markt- und Beleihungswert erklärt der Beitrag Beleihungswert und Marktwert.
Meine Meinung dazu: Gehen Sie trotzdem mit Ihrer eigenen Zahl ins Gespräch. Nicht, um sie durchzusetzen, sondern um zu merken, wenn Ihnen mehr angeboten wird, als Sie tragen wollen. Eine Zusage ist keine Empfehlung.
Die drei Posten, an denen Einstiegsrechnungen scheitern
- Die Kaufnebenkosten kommen aus dem Eigenkapital. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision summieren sich je nach Bundesland und Kaufweg auf 5,5 bis über 15 % des Kaufpreises. Diesen Kosten steht kein Gegenwert gegenüber, den die Bank belasten könnte – sie werden deshalb regelmäßig nicht mitfinanziert. Wer 80.000 € Eigenkapital hat, kauft nicht für 80.000 € mehr, sondern hat nach den Nebenkosten oft nur noch die Hälfte davon für den Kaufpreis übrig. Die Einzelheiten je Kaufweg stehen auf der Seite Kaufnebenkosten.
- Die Betriebskosten verschwinden nicht. Als Mieter zahlen Sie sie über die Nebenkostenabrechnung, als Eigentümer direkt. Grundsteuer, Versicherung, Heizung, Wasser, Müll – das sind schnell 300 bis 400 € im Monat, die neben der Rate stehen und nicht statt ihrer.
- Die Instandhaltung kommt dazu. Das ist der Posten, der am zuverlässigsten vergessen wird, weil er in den ersten Jahren nicht auffällt. Er fällt dann auf einen Schlag an: Heizung, Dach, Fenster. Wer nichts zurücklegt, finanziert diese Beträge später teuer nach – und zwar zu einem Zeitpunkt, den er nicht wählen kann.
Und nach zehn Jahren?
Die Zinsbindung ist keine Laufzeit. Nach ihrem Ende steht eine Restschuld im Raum, die zu den dann geltenden Konditionen weiterfinanziert werden muss. Genau deshalb steht in der Ergebnisliste oben die Zeile Rate nach der Zinsbindung: Sie zeigt, was aus Ihrer Belastung würde, wenn der Zins um zwei Prozentpunkte höher liegt und die Restschuld in der verbleibenden Zeit zurückgeführt werden soll.
Das ist keine Vorhersage – niemand kennt den Zins in zehn Jahren. Es ist eine Belastungsprobe. Wenn diese Zahl Ihnen den Atem nimmt, gibt es drei Stellschrauben: höher tilgen (die Restschuld wird kleiner), länger binden (fünfzehn oder zwanzig Jahre kosten Aufschlag, verschieben das Problem aber weit nach hinten) oder günstiger kaufen. Was eine längere Zinsbindung und andere Zinsniveaus konkret bedeuten, rechnen die Zins-Szenarien durch.
Ein Hinweis zur Tabelle oben, der zunächst gegen die Intuition läuft: Bei höherem Zins wird die Laufzeit kürzer, nicht länger. Das liegt daran, dass die anfängliche Tilgung fest bei Ihrem eingestellten Prozentsatz bleibt – die Annuität aus Zins und Tilgung steigt also mit, das Darlehen wird bei gleicher Rate entsprechend kleiner. Eine Faustregel, die daraus folgt: Bei niedrigen Zinsen muss man höher tilgen, sonst dauert die Rückzahlung ewig.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?
Als belastbare Untergrenze gilt: die Kaufnebenkosten vollständig plus die Reserve, die liquide bleiben soll. Alles darüber senkt den Beleihungsauslauf und damit den Zinssatz. Vollfinanzierungen ohne jedes Eigenkapital gibt es, sie sind aber teuer und setzen sehr gute Bonität voraus – und sie hinterlassen bei einem ungeplanten Verkauf in den ersten Jahren fast zwangsläufig eine Lücke.
Zählt das Kindergeld zum Einkommen?
Für Ihre eigene Kalkulation: ja, es fließt regelmäßig. Bedenken Sie aber, dass es endet – und dass die Kosten für Kinder mit dem Alter steigen, nicht sinken. Banken behandeln es unterschiedlich; manche rechnen es an, manche stellen die Kinder als Ausgabenposition dagegen.
Was ist mit KfW-Darlehen und Förderung?
Sie sind in diesem Rechner bewusst nicht enthalten, weil sie an Bedingungen hängen, die man erst beim konkreten Objekt kennt – energetischer Standard, Familienstand, Einkommensgrenzen. Ein Förderdarlehen kann den Rahmen spürbar erweitern, ändert aber nichts an der Grundrechnung: Auch eine geförderte Rate muss dauerhaft tragbar sein.
Ich zahle heute schon eine hohe Miete – reicht das nicht als Nachweis?
Es ist ein gutes Argument, aber kein vollständiges. Die Warmmiete enthält bereits Betriebskosten, die Sie als Eigentümer weiterzahlen; sie enthält jedoch keine Instandhaltung, keine Grundsteuer in Eigentümerhöhe und keine Rücklage. Rechnen Sie ehrlich: Ihre heutige Warmmiete entspricht ungefähr der Summe aus Rate, Betriebskosten und Instandhaltungsrücklage – nicht der Rate allein.
Grundlagen: Annuitätenrechnung; §§ 656a bis 656d BGB (Maklerprovision), GNotKG (Notar- und Gerichtskosten), Grunderwerbsteuersätze der Länder. Zinsvoreinstellung: Marktdurchschnitt zehn Jahre Zinsbindung, Stand August 2026. Allgemeine Bildungsinhalte, keine Finanzierungsberatung; alle Angaben ohne Gewähr.
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