Abschreibung (AfA) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über die Nutzungsdauer und mindert so das zu versteuernde Einkommen. Sie ist der stärkste steuerliche Hebel bei vermieteten Immobilien – und in bestimmten Konstellationen dramatisch höher als die bekannten 2 Prozent. Grundlage ist immer der Gebäudeanteil: Grund und Boden wird nicht abgeschrieben (Kaufpreisaufteilung).
Die Grundmodelle im Überblick
| Modell | Satz | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Lineare AfA, Fertigstellung ab 2023 (§ 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG) | 3,00 % p. a. | Wohngebäude, 33 Jahre |
| Lineare AfA, Fertigstellung 1925 bis 2022 | 2,00 % p. a. | Wohngebäude, 50 Jahre |
| Lineare AfA, Fertigstellung vor 1925 | 2,50 % p. a. | Wohngebäude, 40 Jahre |
| Lineare AfA Betriebsgebäude | 3,00 % p. a. | betrieblich, nicht Wohnzwecke |
| Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) | 5,00 % vom Restwert | Neubau, Baubeginn 01.10.2023 bis 30.09.2029 |
| Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) | individuell | Nachweis per Gutachten |
Die degressive AfA ist das derzeit interessanteste Grundmodell für Neubauten: 5 Prozent vom jeweiligen Restwert bedeutet im ersten Jahr 5 Prozent, im zweiten 4,75 Prozent und so weiter – deutlich mehr Abschreibungsvolumen in den frühen Jahren, in denen die Zinslast am höchsten ist. Ein Wechsel zur linearen AfA ist später möglich und dann sinnvoll, wenn die lineare Rate höher wird.
Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG)
Zusätzlich zur linearen oder degressiven AfA sind vier Jahre lang je 5 Prozent Sonderabschreibung möglich – kombiniert mit der degressiven AfA also bis zu rund 10 Prozent im ersten Jahr. Die Bedingungen sind allerdings streng:
- Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029
- Neue, bisher nicht vorhandene Wohnung, die zehn Jahre der entgeltlichen Wohnnutzung dient
- Energiestandard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitssiegel QNG
- Baukostenobergrenze 5.200 € je m² Wohnfläche; die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 € je m² gedeckelt
Achtung bei der zeitlichen Begrenzung: § 7b EStG gab es bereits in einer ersten Fassung für Bauanträge zwischen dem 31.08.2018 und dem 01.01.2022. Für diese Altfälle kann die Sonderabschreibung nach dem Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministeriums letztmals im Jahr 2026 in Anspruch genommen werden. Für die hier beschriebene neue Fassung (Bauantrag ab 2023) gilt diese Grenze nicht – hier läuft der vierjährige Begünstigungszeitraum ab dem Jahr der Fertigstellung. Welche Fassung auf Ihren Fall anzuwenden ist, klärt der Steuerberater anhand des Bauantragsdatums.
Denkmal und Sanierungsgebiet: die stärksten Modelle
Für Sanierungskosten an Baudenkmälern (§ 7i EStG) und an Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§ 7h EStG) gelten erhöhte Absetzungen – bei Vermietung:
- 8 Jahre lang je 9 %, danach 4 Jahre lang je 7 % = 100 % der begünstigten Sanierungskosten in 12 Jahren – zusätzlich zur normalen AfA auf den Altbausubstanz-Anteil.
- Bei Eigennutzung (§ 10f EStG): 10 Jahre lang je 9 % als Sonderausgaben, also 90 % der Sanierungskosten.
Der entscheidende Formfehler, der alles kostet: Begünstigt sind nur Maßnahmen, die vor Beginn mit der Denkmalschutzbehörde bzw. der Gemeinde abgestimmt und anschließend durch Bescheinigung bestätigt wurden (§ 7i Abs. 2, § 7h Abs. 2 EStG). Wer erst saniert und dann fragt, verliert die Förderung vollständig. Die Bescheinigung ist Grundlagenbescheid – das Finanzamt ist daran gebunden, prüft aber die steuerliche Zuordnung selbst.
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?
Diese Weichenstellung entscheidet, ob Kosten sofort abziehbar sind oder über Jahrzehnte verteilt werden:
- Erhaltungsaufwand (Reparatur, Austausch vorhandener Teile) ist im Jahr der Zahlung voll als Werbungskosten abziehbar – größere Maßnahmen können wahlweise auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV).
- Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), werden sie zwingend zu Herstellungskosten – und nur noch mit 2 bis 3 % jährlich abgeschrieben. Diese Grenze ist der häufigste teure Fehler bei Kauf-und-Sanierung-Strategien: Wer knapp darüber landet, verliert den Sofortabzug für alle Maßnahmen.
Was Sie daraus mitnehmen sollten
- Die Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag festlegen – sie ist die Basis jeder AfA.
- Bei Neubau prüfen, ob degressive AfA und § 7b kombinierbar sind – das verändert die Nachsteuer-Rechnung erheblich.
- Bei Denkmal oder Sanierungsgebiet zuerst die Behörde einbinden, dann bauen.
- In den ersten drei Jahren nach Kauf die 15-Prozent-Grenze im Blick behalten.
- Steuerliche Effekte gehören in die Rendite-Betrachtung – der Rendite-Rechner zeigt bewusst die Vorsteuer-Sicht, weil die Steuerwirkung individuell ist.
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Rechtsgrundlagen: §§ 6 Abs. 1 Nr. 1a, 7 Abs. 4, 7 Abs. 5a, 7b, 7h, 7i, 9, 10f EStG; § 82b EStDV; BMF-Anwendungsschreiben zu § 7b EStG vom 21.05.2025. Stand: August 2026 – Steuerrecht ändert sich laufend. Allgemeine Bildungsinhalte, ausdrücklich keine Steuerberatung: Jede Gestaltung gehört vorab mit dem Steuerberater besprochen; alle Angaben ohne Gewähr.