Wer eine Immobilie vermietet, schreibt nur das Gebäude ab – Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt abschreibungsfrei. Die Aufteilung des Kaufpreises auf Boden und Gebäude entscheidet damit unmittelbar über Ihre jährliche Steuerersparnis. Ein Beispiel zeigt die Größenordnung:
| Kaufpreis 300.000 € | Bodenanteil 20 % | Bodenanteil 40 % |
|---|---|---|
| Gebäudeanteil (AfA-Grundlage) | 240.000 € | 180.000 € |
| Lineare AfA 2 % pro Jahr | 4.800 € | 3.600 € |
| Steuerersparnis p. a. bei 42 % Grenzsteuersatz | 2.016 € | 1.512 € |
| Unterschied über 50 Jahre | rund 25.000 € | |
Die beste Lösung: Aufteilung im Kaufvertrag
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist eine im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung der Besteuerung grundsätzlich zugrunde zu legen – solange sie nicht nur zum Schein getroffen wurde, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und die realen Wertverhältnisse nicht wirtschaftlich verfehlt (BFH, Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14). Formulieren Sie die Aufteilung also vor der Beurkundung – nachträglich ist sie kaum noch zu ändern.
Wichtig ist die Herleitung: Der Bodenwert ergibt sich aus Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (bei Eigentumswohnungen zusätzlich multipliziert mit dem Miteigentumsanteil). Diesen Wert können Sie selbst ermitteln – wie, zeigt Bodenrichtwert und Flurkarte nutzen. Was rechnerisch übrig bleibt, ist der Gebäudeanteil. Genau diese Rechnung sollte auch in der Urkunde stehen, damit sie nachvollziehbar ist.
Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums – und ihre Grenzen
Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht jährlich eine Excel-Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises. Sie fragt Lage, Grundstücksart, Kaufpreis, Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Bodenrichtwert und Miteigentumsanteil ab und berechnet daraus die Aufteilung – je nach Objektart im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Enthalten sind auch eine Ableitung des fiktiven Baujahrs über Modernisierungspunkte (Dach, Fenster, Leitungen, Heizung, Wärmedämmung, Bäder, Innenausbau, Grundriss) und eine Übersicht der Bodenrichtwert-Portale aller Bundesländer.
Entscheidend zu wissen: Der Bundesfinanzhof hat 2020 klargestellt, dass diese Arbeitshilfe nicht bindend ist. Sie ist ein Schätzungshilfsmittel der Finanzverwaltung, gewährleistet aber die Aufteilung nicht in jedem Fall zutreffend – unter anderem, weil sie regionale Marktverhältnisse und den Sachwertfaktor nur eingeschränkt abbildet und dadurch tendenziell zu hohe Bodenanteile ausweist. Bei Streit mit dem Finanzamt kann das Gericht ein Sachverständigengutachten einholen (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).
So gehen Sie in der Praxis vor
- Vor dem Notartermin rechnen: Bodenrichtwert aus dem Geoportal Ihres Bundeslands, Fläche aus Grundbuch bzw. Flurkarte, bei Wohnungen den Miteigentumsanteil berücksichtigen.
- Aufteilung in die Urkunde: Bodenwert und Gebäudewert als Beträge, idealerweise mit kurzer Herleitung.
- Gegenprobe mit der BMF-Arbeitshilfe: Weicht Ihr Ergebnis stark ab, sollten Sie die Abweichung begründen können – das Finanzamt rechnet in der Regel mit der Arbeitshilfe.
- Belege sammeln: Auszug aus dem Bodenrichtwertportal (mit Stichtag), Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Modernisierungsnachweise für das fiktive Baujahr.
- Bei größeren Objekten: Ein Sachverständigengutachten kostet vier- bis fünfstellig, kann aber bei strittiger Aufteilung ein Vielfaches an Abschreibung sichern.
Häufige Fehler
- Keine Aufteilung im Vertrag – dann teilt das Finanzamt auf, meist zu Ihren Ungunsten.
- Unrealistisch niedriger Bodenanteil – hält der Prüfung nicht stand und kostet Glaubwürdigkeit für die gesamte Erklärung.
- Nebenkosten vergessen: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler sind Anschaffungsnebenkosten und werden im selben Verhältnis aufgeteilt – der auf das Gebäude entfallende Teil erhöht die AfA-Grundlage.
- Bewegliche Sachen nicht getrennt: Eine mitgekaufte Einbauküche ist eigenständig abzuschreiben und mindert zusätzlich die Grunderwerbsteuer.
Welche Abschreibungssätze und Sondermodelle auf den ermittelten Gebäudewert anwendbar sind, zeigt Abschreibung von Immobilien.
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Quellen: BMF, Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises (jährlich aktualisiert, hier Fassung März 2024); BFH IX R 12/14 vom 16.09.2015; BFH IX R 26/19 vom 21.07.2020; §§ 6, 7 EStG. Stand: August 2026. Allgemeine Bildungsinhalte, keine Steuerberatung – die Aufteilung gehört in die Hand Ihres Steuerberaters; alle Angaben ohne Gewähr.