Ein Angebotspreis ist eine Behauptung. Bevor Sie über Finanzierung reden, sollten Sie ihn selbst plausibilisieren – mit drei kostenlosen amtlichen Quellen: Grundbuch, Flurkarte und dem Bodenrichtwertportal Ihres Bundeslands. Die Rechnung dahinter ist einfach und erstaunlich aussagekräftig.
Die Grundidee: Was bleibt für das Haus übrig?
Der Kaufpreis besteht aus Bodenwert und Gebäudewert. Den Bodenwert können Sie amtlich ermitteln – Fläche mal Bodenrichtwert. Was vom Angebotspreis übrig bleibt, ist rechnerisch der Preis für das Gebäude. Diese Restgröße stellen Sie den realistischen Bau- bzw. Sanierungskosten gegenüber:
| Beispiel | Wert |
|---|---|
| Angebotspreis | 320.000 € |
| Grundstück 600 m² × Bodenrichtwert 120 €/m² | 72.000 € |
| = rechnerischer Gebäudeanteil | 248.000 € |
| bezogen auf 140 m² Wohnfläche | 1.771 €/m² |
Jetzt die Einordnung: Ein Neubau kostet je nach Standard und Region grob 2.500 bis 4.000 € je m². Liegt der rechnerische Gebäudeanteil eines 40 Jahre alten, unsanierten Hauses in dieser Größenordnung, stimmt etwas nicht – entweder ist der Preis zu hoch oder das Objekt außergewöhnlich gut. Umgekehrt: Bleiben nach Abzug des Bodenwerts nur 600 €/m² für das Gebäude, kaufen Sie faktisch ein Grundstück mit Abrisshaus – und sollten die Sanierungskosten sehr genau kalkulieren.
Woher Sie die Daten bekommen
- Bodenrichtwert: Jedes Bundesland betreibt ein amtliches Portal der Gutachterausschüsse. In Sachsen-Anhalt ist das der Kartendienst des Landesamts für Vermessung und Geoinformation (lvermgeo.sachsen-anhalt.de) – dort sind Bodenrichtwertzonen kartografisch hinterlegt und mit Stichtag abrufbar. Andere Länder: BORIS-NRW, BORIS Bayern, BORIS Sachsen, Geoportal Thüringen und so weiter. Wichtig: Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Zone für ein fiktives Grundstück – Zuschnitt, Erschließung und Bebaubarkeit Ihres konkreten Grundstücks können abweichen.
- Flurkarte (Liegenschaftskarte): Zeigt Flurstücksgrenzen, Gebäudeumrisse und Flurstücksnummern. Über dieselben Geoportale einsehbar, amtliche Auszüge gibt es beim Katasteramt. Damit prüfen Sie, ob Grundstückszuschnitt, Gebäudelage und Nachbargrenzen zum Exposé passen.
- Grundbuch: Liefert die exakte Fläche und die Flurstücksnummern – und die Rechte, die den Wert beeinflussen (Grundbuch verstehen).
Die Kombination macht den Unterschied
Erst das Zusammenspiel der drei Quellen deckt die typischen Überraschungen auf:
- Mehrere Flurstücke: Häufig gehören zu einer Wohnung nicht nur das Hausgrundstück, sondern anteilige Wege-, Stellplatz- oder Grünflächen mit eigenen Grundbuchblättern. Werden die mitverkauft? Die Flurkarte zeigt, ob das Zuwegungsflurstück tatsächlich zum Objekt führt.
- Fläche stimmt nicht: Wenn im Exposé 800 m² stehen, im Grundbuch aber 640 m², rechnen Sie mit dem Grundbuchwert – das sind bei 120 €/m² schon 19.200 € Differenz im Bodenwert.
- Noch zu vermessende Teilflächen: Bei Neubauprojekten wird oft „eine noch zu vermessende Teilfläche von ca. X m²“ verkauft, gekennzeichnet in einem Flurkartenauszug als Vertragsanlage. Prüfen Sie diese Anlage genau – sie definiert später Ihr Grundstück.
- Rechte auf dem Grundstück: Ein Wegerecht zugunsten des Nachbarn (Abteilung II) wird auf der Flurkarte plötzlich anschaulich – und mindert den Wert.
Wofür Sie diese Rechnung noch brauchen
- Verhandlung: „Der Bodenrichtwert liegt bei 120 €, damit zahle ich für das Gebäude 1.771 € je m² – bei diesem Sanierungsstand ist das zu hoch“ ist ein Argument mit amtlicher Grundlage.
- Steuer: Dieselbe Rechnung ist die Basis der Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag – und damit Ihrer Abschreibung.
- Finanzierung: Die Bank rechnet ähnlich, wenn sie den Beleihungswert ermittelt. Wer die Größenordnung kennt, wird von der Bewertung nicht überrascht.
Diese Rechnung prüft den Preis von innen, über die Substanz. Die zweite Prüfung ist die von außen: Was wurde in dieser Lage für vergleichbare Objekte tatsächlich gezahlt und was ist dort an Miete erzielbar? Das steht unter Ortsüblicher Preis und ortsübliche Miete.
Grenze der Methode: Sie ersetzt keine Wertermittlung. Zustand, Grundriss, Energiestandard, Mikrolage und Sanierungsstau lassen sich so nicht erfassen – dafür gibt es den Sachverständigen. Als Plausibilitätsprüfung in 30 Minuten ist sie aber unschlagbar.
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Quellen: Bodenrichtwerte nach § 196 BauGB (Gutachterausschüsse der Länder, u. a. Landesamt für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt); Liegenschaftskataster der Länder; ImmoWertV. Stand: August 2026. Allgemeine Bildungsinhalte, keine Wertermittlung im Rechtssinn; alle Angaben ohne Gewähr.