In der Jahresabrechnung einer Eigentümergemeinschaft steht das Verwalterhonorar meist in einer Zeile, und es sieht klein aus: ein paar hundert Euro im Jahr. Auf die Miete gerechnet ist es allerdings einer der größten nicht umlagefähigen Posten – und der einzige, über den die Gemeinschaft frei entscheiden kann.
Die Größenordnung
Üblich ist eine Vergütung je Einheit und Monat. Die Spanne ist erheblich und hängt von Größe der Anlage, Region und Leistungsumfang ab. Bei einer Wohnung mit 60 Quadratmetern und 6.120,00 € Jahresmiete sieht das so aus – alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte:
| je Einheit und Monat | im Jahr | Anteil der Jahresmiete | auf 10 Jahre |
|---|---|---|---|
| 22,50 € | 270,00 € | 4,41 % | 2.700,00 € |
| 27,50 € | 330,00 € | 5,39 % | 3.300,00 € |
| 35,00 € | 420,00 € | 6,86 % | 4.200,00 € |
Zwischen der günstigsten und der teuersten Variante liegen auf zehn Jahre 1.500,00 € je Wohnung. Bei einer Anlage mit zwölf Einheiten sind das 18.000,00 € für die Gemeinschaft.
Der entscheidende Punkt: Dieses Honorar ist nicht auf den Mieter umlagefähig. Es mindert Ihren Ertrag unmittelbar – anders als Hausmeister, Müll oder Versicherung, die über die Betriebskosten weitergegeben werden.
Was im Grundhonorar oft nicht enthalten ist
Die eigentliche Überraschung steht selten im Vertrag ganz vorn, sondern in der Liste der Sondervergütungen:
- Zusätzliche Eigentümerversammlungen über die jährliche hinaus
- Begleitung von Bauvorhaben – häufig ein Prozentsatz der Bausumme, was bei einer Fassadensanierung schnell vierstellig wird
- Mahnwesen und gerichtliche Verfahren gegen säumige Eigentümer
- Verwaltungsbeirat-Unterstützung, Sonderauswertungen, Bescheinigungen – etwa die Aufstellung haushaltsnaher Dienstleistungen für die Steuererklärung
- Zustimmung zur Veräußerung, wenn die Teilungserklärung sie vorsieht – zahlt in der Regel der Verkäufer, aber es ist eine Position, die man kennen sollte
Fragen Sie vor dem Kauf nach der tatsächlichen Gesamtvergütung der letzten zwei Jahre, nicht nach dem Grundhonorar. Die Differenz ist regelmäßig aufschlussreich.
Billig ist nicht gleich günstig
Beim Verwalter ist der niedrigste Preis selten der beste Wert. Ein Verwalter, der zu knapp kalkuliert, betreut zu viele Einheiten je Mitarbeiter. Die Folgen tragen die Eigentümer:
- Angebote für Instandsetzungen werden nicht verglichen, sondern beim erstbesten Handwerker eingeholt. Bei einer Maßnahme über 40.000,00 € kostet das schnell mehr als das Honorar von zehn Jahren.
- Abrechnungen kommen spät oder fehlerhaft, was Beschlussanfechtungen und damit Kosten nach sich zieht.
- Es gibt keinen Instandhaltungsplan, weshalb nach Ausfall repariert statt geplant saniert wird – die teuerste Variante, die zudem Förderungen ausschließt.
Meine Einschätzung, ausdrücklich als Meinung: Die Qualität der Verwaltung ist bei Eigentumswohnungen einer der am stärksten unterschätzten Werttreiber. Sie wirkt über zwanzig Jahre stärker als ein Zehntelprozentpunkt beim Finanzierungszins – nur steht sie in keinem Exposé.
Woran man gute Verwaltung erkennt
- Die Jahresabrechnung ist pünktlich und verständlich. Wer sie erst im Oktober für das Vorjahr vorlegt, arbeitet am Limit.
- Es gibt einen mehrjährigen Instandhaltungsplan mit Kostenschätzung – die Grundlage jeder soliden Rücklagenplanung.
- Beschlüsse werden umgesetzt. Prüfbar über die Protokolle: Taucht dieselbe Maßnahme mehrfach auf, wurde sie nicht umgesetzt.
- Bei Maßnahmen liegen mehrere Angebote vor. Das steht regelmäßig in den Protokollen.
- Der Verwalter ist erreichbar. Ein einfacher Test vor dem Kauf: Rufen Sie an und stellen Sie eine sachliche Frage.
Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre begrenzt, bei der ersten Bestellung nach Begründung der Gemeinschaft auf drei Jahre. Sie muss also regelmäßig erneuert werden – das ist der Moment, in dem eine Gemeinschaft handeln kann. Wie Sie die Unterlagen einer Gemeinschaft insgesamt lesen, steht im Beitrag Die Eigentümerversammlung als Frühwarnsystem; wie sich die Kosten auf die Rendite auswirken, zeigt der Rendite-Rechner.
Häufige Fragen
Ist das Verwalterhonorar auf Mieter umlagefähig?
Nein. Die Kosten der Verwaltung gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten und mindern damit unmittelbar Ihren Ertrag. Das unterscheidet sie von Hausmeister, Müllabfuhr oder Gebäudeversicherung.
Wer bestellt und bezahlt den Verwalter?
Die Eigentümergemeinschaft durch Beschluss; bezahlt wird aus dem Hausgeld. Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre begrenzt, bei der ersten Bestellung nach Begründung der Gemeinschaft auf drei Jahre. Bei jeder Verlängerung kann die Gemeinschaft auch wechseln.
Wie viel Verwalterhonorar ist angemessen?
Das hängt von Größe, Alter und Zustand der Anlage sowie vom Leistungsumfang ab. Wichtiger als der Betrag ist das Verhältnis zur Leistung: pünktliche Abrechnung, Instandhaltungsplanung, Angebotsvergleich, Erreichbarkeit.
Kann ich als einzelner Eigentümer den Verwalter wechseln?
Nicht allein. Dafür braucht es einen Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft. Ein einzelner Eigentümer kann den Punkt aber auf die Tagesordnung setzen lassen und Alternativangebote einholen.
Was ist ein Sondereigentumsverwalter?
Er kümmert sich nur um Ihre einzelne vermietete Wohnung – Mietersuche, Mietvertrag, Abrechnung mit dem Mieter. Das ist eine zusätzliche Leistung mit eigener Vergütung, häufig als Prozentsatz der Miete, und nicht mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu verwechseln.
Stand: 11. August 2026. Alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte; die tatsächlichen Vergütungen unterscheiden sich regional erheblich. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung.