Ein Prozent anfängliche Tilgung war jahrzehntelang der Standard in der Baufinanzierung. Die Zahl steht bis heute in Musterrechnungen, in Anzeigen und in manchem Beratungsgespräch. Sie stammt aus einer Zeit, in der die Sollzinsen bei sechs, sieben oder acht Prozent lagen – und genau daran hängt das Problem.
Warum ein Prozent früher funktioniert hat
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich. Was Sie zahlen, teilt sich in Zins und Tilgung auf, und weil der Zinsanteil mit jeder Rate kleiner wird, wächst der Tilgungsanteil. Wie schnell er wächst, hängt vom Zinssatz ab.
Bei 7 % Zins verdoppelt sich der Tilgungsanteil in knapp zehn Jahren – die Schuld schmilzt spürbar. Bei 3,80 % dauert dieselbe Verdopplung gut achtzehn Jahre. Dieselbe Prozentzahl bedeutet heute also etwas völlig anderes als 1995.
Was ein Prozent heute bedeutet
Mal angenommen, es geht um ein Darlehen über 300.000,00 € zu 3,80 % Sollzins. Die Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte, aber vollständig durchgerechnet:
| anfängliche Tilgung | 1,00 % | 2,00 % | 3,00 % |
|---|---|---|---|
| Monatsrate | 1.200,00 € | 1.450,00 € | 1.700,00 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 263.573,14 € | 227.146,28 € | 190.719,42 € |
| schuldenfrei nach | 41 Jahre 5 Monate | 28 Jahre 1 Monat | 21 Jahre 7 Monate |
| Zinsen insgesamt | 295.363,77 € | 188.297,37 € | 139.999,03 € |
Die letzte Zeile ist die entscheidende. Bei einem Prozent Tilgung zahlen Sie über die Laufzeit fast so viel Zinsen wie die Immobilie gekostet hat. Für 250,00 € mehr im Monat sinken die Zinsen um mehr als ein Drittel, und die Laufzeit verkürzt sich um dreizehn Jahre.
Das eigentliche Risiko liegt woanders
Die hohen Gesamtzinsen sind unangenehm, aber sie sind planbar. Gefährlich wird die niedrige Tilgung an einer anderen Stelle: am Ende der Zinsbindung.
Nach zehn Jahren stehen bei einem Prozent Tilgung noch 263.573,14 € offen – von ursprünglich 300.000,00 €. In zehn Jahren wurden also gerade einmal 36.426,86 € getilgt. Diese Restschuld muss anschließend zu einem Zinssatz weiterfinanziert werden, den heute niemand kennt.
Nehmen wir an, der Anschlusszins liegt bei 6,00 % – ein Wert, der historisch keineswegs ungewöhnlich ist. Die Zinsen auf 263.573,14 € betragen dann 1.317,87 € im Monat. Die bisherige Rate von 1.200,00 € würde nicht einmal mehr die Zinsen decken. Die Schuld würde wachsen, nicht schrumpfen. Die Bank wird die Rate also deutlich anheben müssen – und zwar in einer Lebensphase, in der viele mit anderen Ausgaben rechnen.
Zum Vergleich: Bei zwei Prozent anfänglicher Tilgung ist die Restschuld nach zehn Jahren um 36.426,86 € niedriger. Dieselbe Rate reicht dann aus, um auch bei 6,00 % weiter zu tilgen.
Die Faustregel, die wirklich trägt
Statt sich an einer festen Prozentzahl zu orientieren, hilft eine andere Frage weiter: Wann bin ich schuldenfrei, und wie alt bin ich dann?
Banken rechnen genau so. Üblich ist die Erwartung, dass ein Darlehen bis zum Renteneintritt zurückgeführt ist, denn danach sinkt das Einkommen regelmäßig deutlich. Wer mit 40 kauft, hat rund 25 Jahre – das entspricht bei 3,80 % einer anfänglichen Tilgung von gut zwei Prozent. Wer mit 50 kauft, braucht drei bis vier Prozent.
Meine Einschätzung dazu, ausdrücklich als Meinung: Eine anfängliche Tilgung unter zwei Prozent ist bei den heutigen Zinsen nur in wenigen Fällen sinnvoll – etwa wenn absehbar größere Beträge zufließen oder das Objekt ohnehin verkauft werden soll. In allen anderen Fällen verschiebt sie ein Problem, statt es zu lösen.
Was das für die Kaufentscheidung heißt
Eine niedrige Tilgung macht ein teures Objekt scheinbar bezahlbar. Genau darin liegt ihre Verführungskraft: Sie senkt die Rate, ohne den Preis zu senken. Wer die Tilgung reduziert, um sich ein Objekt leisten zu können, sollte sich die Frage ehrlich stellen, ob es das richtige Objekt ist.
Rechnen Sie beides selbst durch: Mit dem Kapitaldienst-Selbstcheck sehen Sie, welche Rate Ihr Haushalt dauerhaft trägt, und mit den Zins-Szenarien, was am Ende der Zinsbindung übrig bleibt. Wie sich der Tilgungsanteil über die Jahre verschiebt, zeigt der Regler unter Annuitätendarlehen.
Häufige Fragen
Was bedeutet anfängliche Tilgung überhaupt?
Sie gibt an, welcher Anteil der Darlehenssumme im ersten Jahr getilgt wird. Bei 300.000,00 € und 2,00 % anfänglicher Tilgung sind das 6.000,00 € im ersten Jahr. Weil der Zinsanteil mit jeder Rate sinkt, steigt der Tilgungsanteil danach automatisch – die Rate selbst bleibt gleich.
Ist eine höhere Tilgung immer besser?
Nicht zwingend. Sie erhöht die monatliche Belastung und schränkt die Beweglichkeit ein. Wer knapp kalkuliert, fährt mit einer moderaten Tilgung plus vereinbartem Sondertilgungsrecht oft besser, weil er in guten Jahren zusätzlich tilgen kann und in schlechten nicht muss.
Kann ich die Tilgung später ändern?
Viele Verträge enthalten das Recht, den Tilgungssatz während der Zinsbindung ein- bis dreimal anzupassen, meist innerhalb eines festgelegten Rahmens. Das ist eine Vertragsfrage, kein gesetzlicher Anspruch – fragen Sie ausdrücklich danach und lassen Sie es sich schriftlich geben.
Warum verlangen Banken bei Kapitalanlagen oft weniger Tilgung?
Weil die Zinsen bei vermieteten Objekten als Werbungskosten abziehbar sind, die Tilgung dagegen nicht. Das ist ein steuerliches Argument, kein Sicherheitsargument – die Restschuld am Ende der Zinsbindung bleibt dieselbe. Beides gehört gegeneinander abgewogen.
Wie hoch sollte die Tilgung mindestens sein?
Statt einer festen Zahl hilft die Rechnung rückwärts: Wie viele Jahre bleiben bis zum Renteneintritt, und welche Tilgung führt in dieser Zeit auf null? Bei einem Zinssatz um 3,80 % landet man für 25 Jahre bei gut zwei Prozent, für 20 Jahre bei etwa drei Prozent.
Stand: 11. August 2026. Alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte und vollständig durchgerechnet. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.