Sie kaufen eine vermietete Wohnung, die in die Jahre gekommen ist. Bad, Böden, Elektrik – rund 40.000,00 € sollen in die Instandsetzung fließen. Die Rechnung im Kopf: Erhaltungsaufwand, sofort als Werbungskosten abziehbar, bei 42 % Grenzsteuersatz rund 14.000,00 € Erstattung im nächsten Jahr.
Diese Rechnung kann in den ersten drei Jahren nach dem Kauf komplett kippen. Verantwortlich ist ein Satz im Einkommensteuergesetz, der in kaum einem Exposé und in keinem Maklergespräch vorkommt.
Was im Gesetz steht
Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gehören Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu den Herstellungskosten des Gebäudes, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung anfallen und 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Die Umsatzsteuer bleibt dabei außen vor – gerechnet wird mit den Nettobeträgen.
Der Unterschied ist erheblich. Erhaltungsaufwand mindert Ihre Steuer sofort und in voller Höhe. Herstellungskosten wandern in die Abschreibung und wirken sich bei einem Bestandsgebäude über 50 Jahre aus, also mit 2 % im Jahr.
Zwei Dinge sind an der Vorschrift besonders unangenehm:
- Die Grenze wirkt wie eine Klippe, nicht wie eine Rampe. Wer sie um einen Euro überschreitet, verliert den Sofortabzug nicht für diesen Euro, sondern für den gesamten Betrag.
- Die drei Jahre laufen ab dem Übergang von Nutzen und Lasten, nicht ab dem Datum Ihrer ersten Rechnung. Alle Maßnahmen dieses Zeitraums werden zusammengezählt.
Die Grenze ausrechnen
Bezugsgröße sind nicht die gesamten Anschaffungskosten, sondern nur der Anteil, der auf das Gebäude entfällt. Grund und Boden wird nicht abgeschrieben und zählt hier auch nicht mit. Die anteiligen Kaufnebenkosten gehören dagegen dazu.
Mal angenommen, Sie kaufen für 250.000,00 € in Sachsen-Anhalt, die Nebenkosten betragen 10,57 %, und die Kaufpreisaufteilung ergibt einen Gebäudeanteil von 75 %. Alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte.
| Kaufpreis | 250.000,00 € |
| Kaufnebenkosten 10,57 % | 26.425,00 € |
| Anschaffungskosten gesamt | 276.425,00 € |
| davon Gebäude 75 % | 207.318,75 € |
| 15-Prozent-Grenze (netto) | 31.097,81 € |
| entspricht brutto bei 19 % Umsatzsteuer | 37.006,39 € |
Sie haben also rund 37.000,00 € auf der Handwerkerrechnung zur Verfügung – und zwar für drei Jahre zusammen, nicht je Jahr.
Was der Unterschied kostet
Zwei Varianten, dieselbe Wohnung, ein Unterschied von 5.000,00 € auf der Rechnung:
| Variante A | Variante B | |
|---|---|---|
| Rechnungsbetrag brutto | 35.000,00 € | 40.000,00 € |
| netto | 29.411,76 € | 33.613,45 € |
| Grenze 31.097,81 € | 1.686,05 € darunter | 2.515,64 € darüber |
| Behandlung | Erhaltungsaufwand | Herstellungskosten |
| Abzug im Jahr der Zahlung | 29.411,76 € | 672,27 € |
| Steuerwirkung bei 42 % | 12.352,94 € | 282,35 € im Jahr |
5.000,00 € mehr auf der Rechnung verschieben eine Steuerwirkung von rund 12.000,00 € aus dem nächsten Jahr in die nächsten fünfzig. Die Aufwendungen sind nicht verloren, aber der Zeitpunkt verschiebt sich so weit, dass es wirtschaftlich einem Verlust nahekommt.
Was nicht mitzählt
Nicht jede Rechnung fällt unter die Grenze. Ausdrücklich ausgenommen sind:
- Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 HGB – die sind ohnehin immer Herstellungskosten.
- Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, etwa die Wartung der Heizung oder kleinere Reparaturen.
Zwei weitere Punkte aus der Rechtsprechung sind praktisch wichtig: Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass auch Schönheitsreparaturen in die 15-Prozent-Rechnung einbezogen werden, wenn sie im Zusammenhang mit der Instandsetzung stehen. Und die Prüfung erfolgt je Gebäude beziehungsweise je selbstständigem Gebäudeteil – bei einer Eigentumswohnung also für Ihre Wohnung.
Vier Wege, damit umzugehen
- Rechnen Sie die Grenze aus, bevor Sie den ersten Handwerker beauftragen. Sie brauchen dafür nur die Kaufpreisaufteilung und die Nebenkosten – beides steht bereits fest, wenn der Vertrag unterschrieben ist.
- Führen Sie eine laufende Liste aller Maßnahmen der ersten drei Jahre, mit Nettobeträgen. Die Grenze reißt man selten mit einer großen Rechnung, sondern mit der fünften kleinen.
- Verschieben, wenn es knapp wird. Was nicht dringend ist, kann ins vierte Jahr. Danach gilt die Grenze nicht mehr, und der Sofortabzug ist wieder offen.
- Bewusst darüber gehen. Wer ohnehin eine Vollsanierung plant, für den ist die Grenze keine Entscheidung mehr – dann zählt nur noch, dass die Kosten sauber dokumentiert in die Abschreibung wandern.
Wie sich der Gebäudeanteil ermitteln lässt, steht unter Kaufpreisaufteilung; die Abschreibungssätze finden Sie unter Abschreibung. Wie sich Steuerwirkung und tatsächlicher Zahlungsfluss unterscheiden, zeigt der Cashflow-Rechner.
Häufige Fragen
Zählt die Umsatzsteuer bei der 15-Prozent-Grenze mit?
Nein. Maßgeblich sind die Nettobeträge der Aufwendungen. Bei 19 % Umsatzsteuer entspricht eine Nettogrenze von 31.097,81 € einem Bruttobetrag von 37.006,39 €. Wer versehentlich mit Bruttobeträgen rechnet, hält sich für sicher, obwohl er es nicht ist – oder verschenkt umgekehrt Spielraum.
Ab wann laufen die drei Jahre?
Ab der Anschaffung, also regelmäßig ab dem Übergang von Nutzen und Lasten – nicht ab der Beurkundung und nicht ab der Grundbucheintragung. Alle Maßnahmen innerhalb dieses Zeitraums werden zusammengerechnet.
Was passiert, wenn ich die Grenze knapp überschreite?
Dann werden die Aufwendungen insgesamt zu Herstellungskosten, nicht nur der übersteigende Teil. Der Sofortabzug entfällt vollständig; der Betrag erhöht die Abschreibungsgrundlage und wirkt bei einem Bestandsgebäude mit 2 % im Jahr.
Zählen Schönheitsreparaturen mit?
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs werden auch Schönheitsreparaturen einbezogen, wenn sie im Zusammenhang mit der Instandsetzung und Modernisierung stehen. Getrennte Rechnungen ändern daran nichts.
Gilt die Regel auch bei Selbstnutzung?
Die Vorschrift betrifft die Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten und wirkt sich dort aus, wo Aufwendungen steuerlich geltend gemacht werden – also bei Vermietung. Bei reiner Selbstnutzung gibt es ohnehin keinen Werbungskostenabzug; dort ist der Steuerbonus für Handwerkerleistungen der relevante Weg.
Stand: 11. August 2026. Alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Ob eine Maßnahme im konkreten Fall Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten darstellt, sollten Sie vor der Beauftragung mit Ihrem Steuerberater klären.