Bei einer Anschlussfinanzierung liegen oft zwei sehr unterschiedliche Angebote auf dem Tisch: ein klassisches Darlehen der Bank und ein Kombi-Modell aus Vorausdarlehen und Bausparvertrag. Das Kombi-Angebot wirbt mit einem Zinssatz, der auf den ersten Blick gut aussieht, und mit Zinssicherheit bis zum letzten Euro. Beides stimmt sogar. Und trotzdem kann am Ende deutlich mehr Geld zurückfließen, als der genannte Zinssatz vermuten lässt.
Woran das liegt, lässt sich an drei Stellen festmachen. Alle drei stehen in den Unterlagen – nur eben nicht als Zahl, die man ablesen kann.
Wie ein Kombi-Angebot aufgebaut ist
Ein Kombi-Modell besteht aus zwei Verträgen, die zusammenarbeiten:
- Phase 1 – das Vorausdarlehen. Sie erhalten sofort das Geld, zahlen darauf aber nur Zinsen und keine Tilgung. Parallel sparen Sie einen Bausparvertrag an.
- Phase 2 – das Bauspardarlehen. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, wird mit Guthaben und Bauspardarlehen das Vorausdarlehen abgelöst. Erst jetzt beginnt die eigentliche Tilgung, dafür zu einem von Anfang an feststehenden Zins.
Der Reiz liegt auf der Hand: Der Zins steht für die gesamte Laufzeit fest, ein Zinsänderungsrisiko gibt es nicht. Der Preis dafür ist die Konstruktion selbst – in Phase 1 wird nicht getilgt, die Schuld bleibt über Jahre in voller Höhe stehen.
Ein Rechenbeispiel
Mal angenommen, es geht um eine Anschlussfinanzierung über 60.000,00 €. Die Zahlen in diesem Beitrag sind frei gewählte Beispielwerte, keine Angebote und kein realer Fall. Sie sind aber vollständig durchgerechnet, damit der Weg nachvollziehbar bleibt.
Angebot A – Bankdarlehen: 3,90 % Sollzins, zehn Jahre Zinsbindung.
Angebot B – Kombi: Vorausdarlehen zu 4,00 %, Bausparsumme 75.000,00 €, Abschlussgebühr 1,60 %, Zuteilung nach zehn Jahren, danach Bauspardarlehen zu 1,75 %.
Fallstrick 1: Die Bausparsumme ist größer als der Bedarf
Der Finanzierungsbedarf beträgt 60.000,00 €. Die Bausparsumme im Angebot lautet aber auf 75.000,00 €. Das ist kein Versehen: Damit der Bausparvertrag rechtzeitig zuteilungsreif wird und das Bauspardarlehen die Restschuld deckt, wird die Summe häufig größer angesetzt.
Prüfen Sie an dieser Stelle, worauf die Zinsrate berechnet wird. Im Beispiel sind es 250,00 € im Monat – das sind exakt 4,00 % auf 75.000,00 €. Auf den tatsächlichen Bedarf von 60.000,00 € wären es 200,00 €.
| Bemessungsgrundlage | Zinsrate je Monat | über 120 Monate |
|---|---|---|
| auf den Bedarf (60.000,00 €) | 200,00 € | 24.000,00 € |
| auf die Bausparsumme (75.000,00 €) | 250,00 € | 30.000,00 € |
| Unterschied | 50,00 € | 6.000,00 € |
Über die zehn Jahre bis zur Zuteilung sind das 6.000,00 € Zinsen für Geld, das nie gebraucht wird. Dazu kommt die Abschlussgebühr: 1,60 % auf 75.000,00 € sind 1.200,00 € statt 960,00 € – weitere 240,00 €.
Das ist nicht zwingend unseriös, denn die höhere Summe hat einen technischen Grund. Es ist aber eine Position, die man kennen und ansprechen sollte: Warum ist die Bausparsumme höher als mein Bedarf, und was kostet mich das?
Fallstrick 2: Der Effektivzins steht nicht immer da – ableiten lässt er sich trotzdem
In manchen Unterlagen findet sich kein durchgerechneter Effektivzins für die Gesamtkonstruktion, sondern nur die Zinssätze der beiden Bausteine: 4,00 % für das Vorausdarlehen, 1,75 % für das Bauspardarlehen. Beide Zahlen sind richtig – und beide beantworten die eigentliche Frage nicht.
Die Frage lautet: Wie viel zahle ich insgesamt, und welchem Zinssatz entspricht das? Dafür brauchen Sie nur drei Angaben, die in jedem Angebot stehen: die Rate in Phase 1, die Rate in Phase 2 und die Dauer beider Phasen.
- Phase 1: 250,00 € Zinsrate + 258,81 € Sparrate = 508,81 € über 120 Monate = 61.057,20 €
- Phase 2: 375,00 € über 86 Monate (letzte Rate 47,54 €) = 31.922,54 €
- Zusammen: 92.979,74 € für eine Schuld von 60.000,00 €, verteilt über 17 Jahre und 2 Monate
Ein Annuitätendarlehen, das bei gleicher Laufzeit denselben Gesamtaufwand verursacht, läge bei rund 5,52 %. Das ist die Zahl, mit der Sie vergleichen sollten – nicht die 4,00 % vom Deckblatt und auch nicht die 1,75 % aus Phase 2.
Zum Vergleich dieselbe Konstruktion, nur mit einer Bausparsumme in Höhe des tatsächlichen Bedarfs: 88.448,50 € Gesamtaufwand. Beim Ablesen ist hier Vorsicht geboten, denn diese Variante läuft rund 21 Jahre statt 17 Jahre und 2 Monate – die Rate in Phase 2 bemisst sich an der kleineren Bausparsumme und fällt entsprechend niedriger aus. Der ausgewiesene Satz von rund 3,94 % enthält deshalb zwei Effekte auf einmal. Bei gleicher Laufzeit gerechnet stünden rund 4,84 % gegenüber 5,52 %. Eindeutig ist der Unterschied in Euro: 4.531,24 € weniger Gesamtaufwand.
Fallstrick 3: Der Vergleich stimmt nur bei gleicher Rate
Der häufigste Fehler beim Vergleich zweier Finanzierungen ist, die Monatsraten nebeneinanderzulegen und die niedrigere zu nehmen. Wer weniger zahlt, tilgt weniger – und zahlt am Ende länger. Ein Vergleich ist nur dann aussagekräftig, wenn beide Angebote mit derselben Monatsrate gerechnet werden.
Im Beispiel kostet das Kombi-Modell in Phase 1 genau 508,81 € im Monat. Legt man dieselbe Rate auf das Bankdarlehen, ergibt sich eine anfängliche Tilgung von 6,28 %:
| Bankdarlehen | Kombi-Modell | |
|---|---|---|
| Monatsrate | 508,81 € | 508,81 € |
| Zinssatz laut Angebot | 3,90 % | 4,00 % / 1,75 % |
| Restschuld nach 10 Jahren | 14.034,36 € | 60.000,00 € |
| schuldenfrei nach | 12 Jahre 5 Monate | 17 Jahre 2 Monate |
| Gesamtzahlung | 75.784,85 € | 92.979,74 € |
| Unterschied | 17.194,89 € |
Die entscheidende Zeile ist die Restschuld nach zehn Jahren. Beim Bankdarlehen sind zu diesem Zeitpunkt noch 14.034,36 € offen, beim Kombi-Modell die vollen 60.000,00 €. In Phase 1 wird eben nicht getilgt – gespart wird zwar auch, aber das Guthaben liegt auf dem Bausparvertrag und mindert die Schuld erst bei der Zuteilung.
Was ist mit dem Zinsrisiko?
Jetzt der faire Teil, denn das Kombi-Modell hat ein echtes Argument: Beim Bankdarlehen kennen Sie den Zins nach Ablauf der Zinsbindung nicht. Genau damit wird geworben – und die Sorge ist berechtigt.
Sie lässt sich aber beziffern. Nach zehn Jahren stehen im Beispiel noch 14.034,36 € offen. Auf diesen Rest wirkt selbst ein kräftiger Zinsanstieg nur noch schwach:
| Anschlusszins nach 10 Jahren | Gesamtzahlung Bankdarlehen | Kombi-Modell |
|---|---|---|
| 4,00 % | 75.803,76 € | 92.979,74 € |
| 6,00 % | 76.196,61 € | 92.979,74 € |
| 8,00 % | 76.617,75 € | 92.979,74 € |
| 10,00 % | 77.070,86 € | 92.979,74 € |
Der Grund ist einfach: Wer bei gleicher Rate von Anfang an tilgt, hat nach zehn Jahren kaum noch Schulden – und wer kaum noch Schulden hat, den trifft ein hoher Zins kaum noch. Eine hohe Tilgung ist die wirksamste Zinssicherung, und sie kostet nichts extra.
Das ist meine Einschätzung, keine allgemeingültige Regel: Eine Zinssicherung über die gesamte Laufzeit ist dann sinnvoll, wenn die Rate knapp kalkuliert ist und die Restschuld am Ende der Zinsbindung hoch bleibt. Wer dagegen ohnehin kräftig tilgen kann, kauft sich eine Sicherheit, die er kaum braucht.
Drei Fragen vor der Unterschrift
- Worauf wird die Zinsrate berechnet – auf meinen Bedarf oder auf die Bausparsumme? Rechnen Sie es einmal selbst nach: Jahreszins mal Summe geteilt durch zwölf. Weicht das Ergebnis von der Rate im Angebot ab, fragen Sie nach.
- Was zahle ich insgesamt, und über welchen Zeitraum? Beide Phasen zusammengerechnet, einschließlich Abschlussgebühr. Diese eine Zahl macht jedes Angebot vergleichbar.
- Wie sähe das Konkurrenzangebot bei genau dieser Rate aus? Nicht bei der Rate, die dort vorgeschlagen wird, sondern bei derselben monatlichen Belastung.
Dabei hilft der Angebotsvergleich unter Werkzeuge: Er rechnet zwei Angebote mit derselben Rate und demselben angenommenen Anschlusszins durch und zeigt, ab welchem Zinssatz sich das Bild dreht. Wie ein Bausparvertrag im Detail funktioniert, steht unter Bauspardarlehen; die Mechanik der Anschlussfinanzierung finden Sie unter Forward-Darlehen.
Häufige Fragen
Ist ein Kombi-Modell aus Bausparvertrag und Vorausdarlehen grundsätzlich schlecht?
Nein. Es sichert den Zins über die gesamte Laufzeit, und das kann bei knapp kalkulierten Raten oder langer Restlaufzeit sinnvoll sein. Der Punkt ist, den Preis dieser Sicherheit zu kennen: Er ergibt sich aus dem Gesamtaufwand beider Phasen, nicht aus den beiden Einzelzinssätzen.
Warum ist die Bausparsumme höher als mein Finanzierungsbedarf?
Damit der Vertrag rechtzeitig zuteilungsreif wird und das Bauspardarlehen zusammen mit dem angesparten Guthaben die Restschuld deckt, wird die Summe oft größer angesetzt. Das hat einen sachlichen Grund, kostet aber Geld: Zinsrate, Abschlussgebühr und Tilgungsbeitrag bemessen sich an der Bausparsumme, nicht an Ihrem Bedarf.
Wie rechne ich den Effektivzins einer Kombination selbst aus?
Addieren Sie alle Zahlungen beider Phasen einschließlich Gebühren und setzen Sie sie ins Verhältnis zur Darlehenssumme und zur Gesamtdauer. Suchen Sie dann den Zinssatz, bei dem ein normales Annuitätendarlehen mit gleicher Laufzeit denselben Gesamtaufwand ergäbe. Der Angebotsvergleich unter Werkzeuge nimmt Ihnen diesen Schritt ab.
Warum ist die Restschuld nach zehn Jahren so wichtig?
Weil das Zinsänderungsrisiko genau an dieser Zahl hängt. Eine kleine Restschuld verträgt auch einen hohen Anschlusszins, eine große nicht. Deshalb sagt die Restschuld am Ende der Zinsbindung mehr über die Sicherheit einer Finanzierung aus als der Zinssatz am Anfang.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der reine Preis für das geliehene Geld. Der Effektivzins bezieht zusätzlich Kosten und Zahlungsweise ein und ist deshalb die Vergleichsgröße. Bei mehrstufigen Modellen bildet er allerdings nur dann das Ganze ab, wenn er für die gesamte Konstruktion und nicht je Baustein ausgewiesen wird.
Stand: 11. August 2026. Alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte und vollständig durchgerechnet; sie stellen kein Angebot dar und beziehen sich auf keinen konkreten Vertrag. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Rechnen Sie Ihr eigenes Angebot mit Ihren eigenen Zahlen nach und lassen Sie sich die Bemessungsgrundlagen schriftlich bestätigen.