Die meisten Finanzierungsgespräche beginnen mit der falschen Frage. Sie lautet: „Was kostet die Wohnung?“ Die Bank stellt eine andere: „Welche Rate trägt dieser Haushalt dauerhaft?“ Aus dieser Rate ergibt sich alles Weitere – der Darlehensrahmen, der mögliche Kaufpreis, die Suche selbst. Wer die Rechnung kennt, dreht die Reihenfolge um und spart sich Enttäuschungen.
Schritt 1: Welche Einnahmen zählen wirklich
Die Bank rechnet nicht mit dem, was diesen Monat auf dem Konto landet, sondern mit dem nachhaltigen Einkommen – also mit dem, was über die Laufzeit voraussichtlich verlässlich fließt. Der Unterschied ist erheblich.
- Zählt: das regelmäßige Nettogehalt, ein tarifvertraglich zugesichertes 13. Gehalt (anteilig auf die Monate umgelegt), dauerhafte Renten, nachgewiesene Mieteinnahmen.
- Zählt eingeschränkt: Kindergeld – üblicherweise nur, wenn noch mehrere Jahre Restanspruch bestehen. Ein Kind kurz vor dem 18. Geburtstag bringt kein nachhaltiges Einkommen mehr.
- Zählt nicht: Überstunden, Bonuszahlungen ohne Anspruch, Spesen und Auslösen, befristete Zulagen. Das sind Schwankungen, keine Basis.
Wer sich vorbereitet, sollte diese Trennung selbst vornehmen. Sonst entsteht im Gespräch der unangenehme Moment, in dem aus 5.100,00 € „Einkommen“ plötzlich 4.200,00 € anrechenbares Einkommen werden.
Schritt 2: Ausgaben, die auch dann zählen, wenn Sie sie nicht haben
Auf der Ausgabenseite arbeitet die Bank mit Pauschalen. Das überrascht viele: Selbst wer nachweislich sparsam lebt, wird mit einem Erfahrungswert gerechnet. Der Grund liegt in der Vorsicht des Kreditgebers – ein Haushalt, der 20 Jahre lang auf Kante lebt, ist kein tragfähiges Modell.
Drei Posten werden dabei regelmäßig übersehen:
- Bewirtschaftungskosten der eigenen Immobilie. Grundsteuer, Versicherung, Heizung, Wasser, Rücklage für Reparaturen: Bei einem eigengenutzten Haus fällt das alles an, und niemand legt es auf einen Mieter um. Gerechnet wird pro Quadratmeter und Monat – bei 120 qm sind das schnell 380 bis 420,00 € im Monat.
- Fahrzeuge. Ein Auto kostet mit Versicherung, Steuer, Kraftstoff, Wartung und Wertverlust erfahrungsgemäß rund 250,00 € im Monat – je Fahrzeug.
- Laufende Verpflichtungen. Ratenkredite, Leasing, Unterhaltszahlungen und auch ein dauerhaft ausgeschöpfter Dispositionskredit fließen mit ein.
Schritt 3: Von der Rate zum Darlehensrahmen
Was übrig bleibt, ist das frei verfügbare Einkommen. Davon geht noch ein Sicherheitspuffer ab – ein Zehntel ist ein gängiger, vorsichtiger Ansatz. Der Rest ist die tragbare Rate. Und aus der Rate ergibt sich rückwärts der Darlehensrahmen: Rate mal zwölf, geteilt durch die Summe aus Zins und anfänglicher Tilgung.
Mal angenommen, ein Haushalt hat 4.200,00 € nachhaltiges Nettoeinkommen und plant ein Haus mit 120 qm:
| Nachhaltiges Nettoeinkommen | 4.200,00 € |
| Lebenshaltung (Pauschale) | − 1.600,00 € |
| Bewirtschaftung 120 qm × 3,20 € | − 384,00 € |
| Ein Fahrzeug | − 250,00 € |
| Frei verfügbar | 1.966,00 € |
| Tragbare Rate nach 10 % Puffer | 1.769,40 € |
| Darlehensrahmen bei 3,80 % Zins und 2,00 % Tilgung | rund 366.000,00 € |
Diese Zahl ist die eigentliche Suchgrenze. Sie sagt nichts über den Kaufpreis – dazu kommt das Eigenkapital, davon gehen die Kaufnebenkosten ab. Rechnen Sie Ihren eigenen Fall im Kapitaldienst-Selbstcheck nach; alle Pauschalen sind dort einstellbar und erklärt.
Schritt 4: Der Test, den kaum jemand macht
Die Rechnung oben gilt für die Zinsbindung. Die entscheidende Frage kommt danach. Bleiben wir beim Beispiel: 366.000,00 € bei 3,80 % und 2,00 % Tilgung ergeben eine Rate von rund 1.769,00 €. Nach zehn Jahren beträgt die Restschuld noch etwa 277.100,00 €.
- Anschlusszins 5,00 %, Tilgung weiter 2,00 % – neue Rate 1.616,52 €. Der Haushalt zahlt weniger als vorher.
- Anschlusszins 6,00 % – neue Rate 1.847,46 €. Tragbar, aber der Puffer schrumpft von 197,00 € auf 119,00 €.
- Anschlusszins 7,00 % – neue Rate rund 2.078,00 €. Das übersteigt das frei verfügbare Einkommen von heute.
Genau an dieser Stelle entscheidet sich, ob eine Finanzierung robust ist. Die Stellschrauben sind bekannt: eine höhere anfängliche Tilgung, eine längere Zinsbindung, ein Bauspar-Baustein zur Zinssicherung oder ein Volltilger ohne Restschuld. Durchspielen lässt sich das in den Zins-Szenarien.
Was die Bank rechtlich prüfen muss
Diese Rechnung ist keine Erfindung einzelner Institute. § 505a BGB verpflichtet den Kreditgeber zur Kreditwürdigkeitsprüfung; nach § 505b Abs. 2 BGB darf sie sich nicht überwiegend auf den Wert der Immobilie stützen. Maßgeblich ist, ob die Verbindlichkeiten aus den laufenden Einnahmen bedient werden können. Wer also glaubt, eine gute Immobilie trage die Finanzierung schon, hat das Prüfschema nicht auf seiner Seite – und der Gesetzgeber hat sich dabei etwas gedacht.
Häufige Fragen
Warum rechnet die Bank mit einer Pauschale, obwohl ich weniger ausgebe?
Weil ein Kredit über 20 bis 35 Jahre nicht auf einer momentanen Sparsamkeit beruhen darf. Pauschalen bilden Erfahrungswerte ab und schützen beide Seiten. Wer belegbar dauerhaft günstiger lebt, kann das ansprechen – nach unten abweichen werden die wenigsten Institute.
Zählen die Mieteinnahmen einer Kapitalanlage voll mit?
Nein. Angesetzt wird in der Regel die Kaltmiete abzüglich eines Ausfallwagnisses und der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Wie das im Detail funktioniert, steht unter Immobilie als Kapitalanlage; nachrechnen können Sie es im Rendite-Rechner.
Wie viel Puffer sollte nach der Rate übrig bleiben?
Ein Zehntel des frei verfügbaren Einkommens ist ein vorsichtiger Ansatz für die Rate selbst. Wichtiger als der genaue Prozentsatz ist die zweite Frage: Trägt der Haushalt die Rate auch dann noch, wenn der Anschlusszins deutlich höher liegt?
Was, wenn beide Partner unterschiedlich sichere Einkommen haben?
Befristete Verträge, Probezeiten oder frische Selbstständigkeit werden vorsichtiger bewertet oder zunächst gar nicht angesetzt. Es lohnt sich, das offen anzusprechen und die Struktur darauf auszurichten – etwa mit einer Rate, die auch das sichere Einkommen allein trägt.
Rechtsgrundlagen: §§ 505a, 505b BGB. Die genannten Pauschalen sind generische Beispielwerte und keine Konditionen eines bestimmten Instituts. Stand: 11. August 2026. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall; er stellt keine Anlage-, Steuer- oder Kreditberatung dar. Alle Angaben ohne Gewähr.