Eine Immobilie als Kapitalanlage wird anders geprüft als das Eigenheim: Beim Eigenheim fragt die Bank, ob Ihr Haushalt die Rate trägt – beim Vermietungsobjekt fragt sie zusätzlich, ob sich das Objekt selbst trägt. Wer diese Rechnung kennt, bewertet Angebote realistischer und verhandelt besser.
Drei Käufer, drei Blickwinkel
- Eigenheimkäufer: Es zählt die dauerhafte Tragbarkeit der Rate aus dem Erwerbseinkommen und die Zinssicherheit – Rendite ist Wohnwert, nicht Cashflow. Werkzeuge: Kapitaldienst-Selbstcheck und Kombi-Check.
- Kapitalanleger (1 bis 3 Wohnungen): Es zählt die Objektrechnung – Mietertrag gegen Bewirtschaftung und Kapitaldienst – plus die Frage, ob eine Unterdeckung aus dem Gehalt tragbar wäre. Steuerliche Effekte (AfA, Werbungskosten) verbessern die Nachsteuer-Betrachtung, gehören aber in die Steuerberatung.
- Investor (Mehrfamilienhaus, Portfolio): Die Bank prüft objektbezogen wie bei Firmenkunden: nachhaltiger Reinertrag, Kapitaldienstdeckung, Mieterstruktur, Instandhaltungsstau – und ein Stress-Szenario auf Basis vorsichtiger Werte.
So rechnet die Bank ein Vermietungsobjekt
Der Kern ist eine Ertragsrechnung in klaren Stufen:
| Position | Üblicher Ansatz |
|---|---|
| Jahresnettomiete (Kaltmiete × 12, alle Einheiten) | geprüft gegen Mietverträge und Mietspiegel |
| − Instandhaltung | ca. 12 € je m² und Jahr |
| − Verwaltung | ca. 300 € je Wohneinheit und Jahr |
| − Mietausfallwagnis | ca. 2 % (Wohnen) bzw. 4 % (Gewerbe) der Jahresmiete |
| = Jahresreinertrag | der nachhaltig verfügbare Ertrag |
| − Kapitaldienst (Zins + Tilgung) | aus dem Finanzierungsvorschlag |
| = Über- oder Unterdeckung | die entscheidende Zahl |
Dazu kommt ein Stress-Szenario („bad case“): vorsichtigere Mieten, höhere Ausfallansätze – denn der Kredit läuft auch, wenn zwei Wohnungen leer stehen. Eine Unterdeckung ist kein automatisches Nein, wandert aber in Ihre private Haushaltsrechnung. Beides können Sie selbst durchspielen: im Objektrentabilitäts-Check.
Die wichtigsten Kennzahlen
- Bruttomietrendite = Jahresnettomiete ÷ Gesamtinvestition (inklusive Nebenkosten!). Schneller Vergleichsmaßstab, aber blind für Kosten.
- Nettomietrendite = Jahresreinertrag ÷ Gesamtinvestition. Die ehrlichere Zahl.
- Kapitaldienstdeckung = Jahresreinertrag ÷ Kapitaldienst. Über 1,0 trägt sich das Objekt; Banken sehen gern Puffer darüber.
- Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete – das Vielfache der Jahresmiete, regional sehr unterschiedlich.
Sonderfall Ferienwohnung
Bei Ferienimmobilien ersetzt ein Saisonmodell die Jahresmiete: Wochen je Saison × Auslastung × Wochenpreis ergeben den Umsatz, davon gehen Plattformgebühren, Reinigung und Verwaltung ab – realistisch 25 bis 35 %. Banken rechnen hier besonders vorsichtig, weil Auslastung und Preise schwanken und die Vermietung aktiver Arbeit entspricht. Der Ferienwohnungs-Ertrags-Check stellt das Saisonmodell der Langzeitvermietung gegenüber.
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Grundlage: bankübliche Bewirtschaftungsansätze der Objektrentabilitätsrechnung; § 505b BGB (Kreditwürdigkeitsprüfung). Stand: August 2026. Allgemeine Bildungsinhalte, keine Anlage- oder Steuerberatung; alle Angaben ohne Gewähr.