Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Sein Kennzeichen: Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich. Was sich verändert, ist ihre Zusammensetzung – der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil wächst. Genau diese Verschiebung ist der Grund, warum eine Finanzierung zum Ende hin immer schneller läuft.
Wie sich die Rate zusammensetzt
Die Rate – die Annuität – berechnet sich aus dem Darlehensbetrag und der Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung. Beispiel: 300.000 € bei 3,80 % Zins und 2,00 % anfänglicher Tilgung ergeben 5,80 % im Jahr, also 17.400 € oder 1.450,00 € im Monat.
Im ersten Monat entfallen davon 950,00 € auf Zinsen und 500,00 € auf Tilgung. Da die Restschuld nun kleiner ist, fallen im zweiten Monat etwas weniger Zinsen an – und weil die Rate gleich bleibt, wird automatisch etwas mehr getilgt. Dieser Effekt verstärkt sich Monat für Monat. Deshalb heißt es „anfängliche“ Tilgung: Der tatsächliche Tilgungssatz steigt laufend.
Sehen Sie es sich an
Verschieben Sie die Regler und beobachten Sie, wie sich Laufzeit, Restschuld und Zinskosten verändern. Die Balken zeigen für jedes Jahr, wie sich Ihre Jahresrate auf Zins und Tilgung aufteilt; die Linie darüber ist die Restschuld.
Modellrechnung mit gleichbleibender Rate, monatlicher Zahlungsweise und nachschüssiger Verzinsung. Ohne Sondertilgungen, Gebühren und Zinsänderungen nach der Bindung. Die Rechnung läuft ausschließlich in Ihrem Browser.
Die anfängliche Tilgung ist die wichtigste Stellschraube
Kein anderer Parameter verändert das Ergebnis so stark. Ein Prozentpunkt mehr Tilgung kostet 250 € im Monat – und spart im Beispiel unten über 100.000 € Zinsen. Die Zahlen gelten für 300.000 € bei 3,80 % Sollzins:
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Laufzeit | Zinsen insgesamt |
|---|---|---|---|
| 1,00 % | 1.200,00 € | rund 41 Jahre | rund 295.000 € |
| 2,00 % | 1.450,00 € | rund 28 Jahre | rund 188.000 € |
| 3,00 % | 1.700,00 € | rund 22 Jahre | rund 140.000 € |
| 4,00 % | 1.950,00 € | rund 18 Jahre | rund 112.000 € |
| 5,00 % | 2.200,00 € | rund 15 Jahre | rund 93.000 € |
Ein Prozent Tilgung war in der Niedrigzinsphase verbreitet und ist heute kaum noch vertretbar: 41 Jahre Laufzeit bedeuten, dass die Finanzierung weit in den Ruhestand reicht. Als Faustregel gilt, die Tilgung so zu wählen, dass das Darlehen zum Renteneintritt zurückgeführt ist – prüfen können Sie das mit dem Regler oben.
Die Zinsbindung: Sicherheit gegen Aufschlag
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins gilt. Danach steht die Restschuld zur Anschlussfinanzierung an – zu den dann gültigen Konditionen. Längere Bindungen kosten in der Regel einen Aufschlag, nehmen dafür aber Unsicherheit heraus.
- 5 bis 10 Jahre: günstigster Zins, aber die Restschuld ist am Ende noch hoch. Passt, wenn hohe Tilgung oder absehbare Sondertilgungen die Restschuld klein halten.
- 15 bis 20 Jahre: der übliche Kompromiss. Die Restschuld schrumpft in der Bindung deutlich, das Anschlussrisiko wird beherrschbar.
- 25 bis 30 Jahre oder Volltilger: maximale Planbarkeit, dafür der höchste Aufschlag und weniger Flexibilität.
Wichtig zu wissen: Eine lange Bindung ist keine Einbahnstraße. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB darf jeder Verbraucher sein Darlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das Recht ist unabdingbar. Fallen die Zinsen, kommen Sie also auch aus einer 20-jährigen Bindung heraus; steigen sie, bleibt Ihr niedriger Zins geschützt. Diese Asymmetrie spricht in unsicheren Zeiten für die längere Bindung.
Flexibilität: bei Vertragsschluss fast umsonst
Zwei Rechte sollten in keinem Vertrag fehlen. Beide kosten bei Abschluss meist nichts und sind später kaum noch zu bekommen:
- Sondertilgungsrecht: üblich sind 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Wer sie nutzt, verkürzt die Laufzeit erheblich – im Beispiel oben senken 5.000 € jährlich die Laufzeit um mehrere Jahre.
- Tilgungssatzwechsel: zwei bis drei kostenlose Anpassungen während der Zinsbindung. Sie erlauben, die Rate an veränderte Lebensumstände anzupassen – nach oben wie nach unten.
Wenn Sie vorzeitig aussteigen wollen
Innerhalb der ersten zehn Jahre und außerhalb der vereinbarten Sondertilgungen ist eine vorzeitige Rückzahlung nur mit Zustimmung der Bank möglich – und gegen Vorfälligkeitsentschädigung. Sie ersetzt der Bank den entgangenen Zins und kann bei größeren Restschulden fünfstellig ausfallen.
Es gibt Ausnahmen: Beim Verkauf der Immobilie besteht ein berechtigtes Interesse an der Ablösung, die Bank muss dann mitwirken – die Entschädigung bleibt aber. Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen oder unvollständige Pflichtangaben können die Berechnung angreifbar machen; das ist ein Fall für rechtliche Beratung, nicht für eine Website.
Für wen das Annuitätendarlehen passt
Für nahezu jeden Selbstnutzer und die meisten Kapitalanleger. Die gleichbleibende Rate ist planbar, die Konstruktion ist einfach und im Wettbewerb gut vergleichbar. Abweichungen sind Sonderfälle: Wer die Zinsen steuerlich geltend macht und Tilgung anderweitig ansparen will, schaut sich das endfällige Darlehen an; wer maximale Sicherheit über die Bindung hinaus möchte, kombiniert mit einem Bausparbaustein oder wählt den Volltilger.
Ob die Rate zu Ihrem Haushalt passt, klärt der Kapitaldienst-Selbstcheck. Wie sich verschiedene Anschlusszinsen auswirken, zeigen die Zins-Szenarien.
Häufige Fragen
Warum sinkt meine Rate nicht, obwohl ich tilge?
Weil beim Annuitätendarlehen die Rate bewusst konstant gehalten wird. Der frei werdende Zinsanteil fließt in die Tilgung. Genau dadurch beschleunigt sich die Rückzahlung von Jahr zu Jahr – sichtbar an der Schere in der Grafik oben.
Was bedeutet anfängliche Tilgung genau?
Es ist der Tilgungssatz im ersten Jahr, bezogen auf die ursprüngliche Darlehenssumme. Danach steigt der tatsächliche Tilgungsanteil laufend an. Zwei Prozent anfängliche Tilgung bedeuten also nicht 50 Jahre Laufzeit, sondern rund 28 Jahre bei 3,80 % Zins.
Lohnt sich eine längere Zinsbindung trotz Aufschlag?
Das hängt vom Aufschlag und Ihrer Risikotragfähigkeit ab. Da Sie nach zehn Jahren ohnehin nach § 489 BGB kündigen dürfen, ist die längere Bindung einseitig zu Ihren Gunsten: Sie profitieren von fallenden Zinsen und sind gegen steigende geschützt. Der Aufschlag ist der Preis für diese Option.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Die Restschuld wird neu finanziert – entweder als Prolongation bei derselben Bank oder als Umschuldung zu einem anderen Institut. Beides sollte etwa ein Jahr vorher vorbereitet werden. Wer den Zins früher sichern möchte, prüft ein Forward-Darlehen.
Kann ich die Rate später senken, wenn es eng wird?
Nur, wenn ein Tilgungssatzwechsel vereinbart ist – deshalb gehört er in den Vertrag. Ohne diese Klausel ist eine Änderung eine Vertragsanpassung, auf die kein Anspruch besteht.
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Rechtsgrundlagen: §§ 488, 489, 490, 502 BGB. Alle Rechenbeispiele sind Modellrechnungen ohne Gebühren und ohne Zinsänderung nach der Bindung. Stand: August 2026. Allgemeine Bildungsinhalte, keine Beratung; alle Angaben ohne Gewähr.