Beim endfälligen Darlehen (auch Festdarlehen oder tilgungsfreies Darlehen) zahlen Sie während der Laufzeit ausschließlich Zinsen – die gesamte Tilgung erfolgt in einer Summe am Ende. Parallel wird meist ein Tilgungsersatz angespart, aus dem die Rückzahlung erfolgen soll.
So funktioniert es
Die laufende Belastung besteht nur aus dem Zins – bei 300.000 € und 3,80 % also 950 € im Monat, konstant über die gesamte Laufzeit, denn die Restschuld sinkt nicht. Als Tilgungsersatz dienen typischerweise ein Bausparvertrag, eine Lebens- oder Rentenversicherung oder ein Wertpapierdepot; die Ansprüche daraus werden der Bank als Sicherheit abgetreten oder verpfändet.
Wo es sinnvoll ist – und wo nicht
- Vermietete Immobilien: Der Hauptanwendungsfall. Schuldzinsen sind bei Vermietung als Werbungskosten abziehbar – ein endfälliges Darlehen hält die Zinslast (und damit den Abzug) konstant hoch, während die Tilgung steuerneutral im Ersatzprodukt aufgebaut wird. Ob das im Einzelfall vorteilhaft ist, gehört in die Hand des Steuerberaters.
- Zwischenlösungen: Wenn eine sichere Geldquelle zum Laufzeitende feststeht (Fälligkeit einer Versicherung, Verkauf eines Objekts, Zuteilung eines Bausparvertrags) – dann verwandt mit der Zwischenfinanzierung.
- Selbstgenutztes Wohneigentum: Hier ist das Modell meist teurer als ein Annuitätendarlehen: Die Zinskosten bleiben konstant hoch, und ob der Tilgungsersatz die nötige Summe erreicht, ist bei renditeabhängigen Produkten unsicher (Ansparlücken-Risiko).
Der Blick der Bank
Die Bank prüft zwei Dinge besonders: die Werthaltigkeit und Wertentwicklung des Tilgungsersatzes (ein Depot wird konservativer angesetzt als ein Bausparguthaben) und die Kapitaldienstfähigkeit inklusive der Sparrate für den Tilgungsersatz – denn die gehört ehrlich mit in die Haushaltsrechnung: Kapitaldienst-Selbstcheck.
Der Preis der Konstruktion
Weil nicht getilgt wird, fallen die Zinsen dauerhaft auf den vollen Betrag an. Das ist der entscheidende Unterschied – und er ist größer, als die niedrige laufende Rate vermuten lässt. Mal angenommen, es geht um 300.000 € über 20 Jahre bei 3,80 %:
| Endfällig mit Tilgungsersatz | Volltilger über 20 Jahre | |
|---|---|---|
| Zinsrate pro Monat | 950,00 € | – |
| Sparrate für den Ersatz (bei 2,00 % Rendite) | 1.017,65 € | – |
| Belastung gesamt pro Monat | 1.967,65 € | 1.755,33 € |
| Zinsen an die Bank insgesamt | 228.000,00 € | 121.280,26 € |
Damit sich die Konstruktion überhaupt trägt, muss der Tilgungsersatz spürbar mehr Rendite bringen als der Darlehenszins kostet – nach Kosten und nach Steuern. Bei 2,00 % Anlagerendite gegen 3,80 % Sollzins ist das rechnerisch ausgeschlossen. Erst wenn der Ersatz etwa 4,00 % erwirtschaftet, sinkt die nötige Sparrate auf 817,94 € und die Gesamtbelastung auf 1.767,94 € – und selbst dann ist der Vorteil gegenüber dem Volltilger praktisch null, bei deutlich höherem Risiko.
Für selbstgenutztes Wohneigentum ist die Rechnung damit klar: Das endfällige Darlehen ist die teurere Variante. Wer es trotzdem angeboten bekommt, sollte nach dem Grund fragen.
Das Ansparlücken-Risiko
Die Rechnung oben unterstellt, dass der Tilgungsersatz die volle Summe erreicht. Genau das ist der wunde Punkt. Die Erfahrungen mit kapitalbildenden Lebensversicherungen der 1990er-Jahre sind einschlägig: Ausgezahlt wurde am Ende deutlich weniger als prognostiziert, weil die Überschussbeteiligung immer wieder gesenkt wurde. Das Darlehen war trotzdem in voller Höhe fällig.
Wer heute so finanziert, sollte deshalb drei Regeln beachten:
- Nur garantierte Werte einplanen. Prognostizierte Überschüsse und angenommene Depotrenditen sind keine Zusage. Rechnen Sie die Lücke aus, die entsteht, wenn nur die Garantie kommt.
- Regelmäßig nachsteuern. Prüfen Sie alle drei bis fünf Jahre, ob der Ersatz noch auf Kurs ist – und erhöhen Sie die Sparrate früh, nicht kurz vor Schluss.
- Nicht auf Kante bauen. Ein Puffer von zehn Prozent auf die Zielsumme kostet wenig und rettet die Konstruktion, wenn die Rendite hinter der Annahme bleibt.
Die steuerliche Seite bei Vermietung
Bei vermieteten Objekten sind Schuldzinsen als Werbungskosten abziehbar (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG), die Tilgung dagegen nicht. Ein endfälliges Darlehen hält deshalb den abziehbaren Zinsaufwand konstant hoch, statt ihn Jahr für Jahr schrumpfen zu lassen. Bei hohem persönlichem Steuersatz kann das den Nachteil der höheren Zinssumme teilweise ausgleichen.
Vollständig ausgleichen kann es ihn nicht: Der Steuervorteil beträgt nur den persönlichen Grenzsteuersatz auf die Mehrzinsen, die Mehrzinsen zahlen Sie zu 100 %. Eine Immobilie, die sich nur wegen des Steuereffekts rechnet, rechnet sich nicht. Prüfen Sie die Objektrentabilität deshalb zuerst ohne Steuern im Rendite-Rechner – und lassen Sie die steuerliche Gestaltung von einem Steuerberater bewerten. Diese Seite darf und will das nicht leisten.
Häufige Fragen
Wer bietet endfällige Darlehen überhaupt noch an?
Die meisten Banken, allerdings selten für Selbstnutzer. Der Regelfall ist die vermietete Immobilie oder eine klar befristete Konstruktion mit feststehender Rückzahlungsquelle – dann ist es faktisch eine Zwischenfinanzierung.
Was passiert, wenn der Tilgungsersatz am Ende nicht reicht?
Die Restsumme wird fällig. In der Praxis wird sie meist in ein neues Darlehen umgewandelt – zu den dann gültigen Konditionen und mit erneuter Kreditwürdigkeitsprüfung, die im Rentenalter deutlich schwieriger ausfällt.
Ist ein Bausparvertrag als Tilgungsersatz sicherer?
Ja, weil Guthabenzins und Darlehenszins feststehen und es keine Kursrisiken gibt. Der Preis ist die niedrige Guthabenverzinsung. Diese Kombination ist der Grund, warum Banken den Bausparvertrag als Tilgungsersatz höher bewerten als ein Wertpapierdepot.
Kann ich zwischendurch doch tilgen?
Nur wenn es vereinbart ist. Ohne ausdrückliches Sondertilgungsrecht bleibt die Darlehenssumme bis zum Ende bestehen – das ist der Kern der Konstruktion und zugleich ihr größter Nachteil, wenn sich die Lebensplanung ändert.
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Rechtsgrundlagen: §§ 488 ff. BGB; steuerlich § 9 EStG (Werbungskosten bei Vermietung). Stand: August 2026. Allgemeine Bildungsinhalte, keine Steuer- oder Anlageberatung; alle Angaben ohne Gewähr.