Eine Zwischenfinanzierung überbrückt einen klar absehbaren Geldeingang: Das neue Haus ist gefunden, aber das alte noch nicht verkauft; der Bausparvertrag ist noch nicht zugeteilt; das Festgeld wird erst in einem Jahr frei. Das Darlehen ist kurzfristig, endfällig und wird aus der feststehenden Quelle zurückgezahlt.
So funktioniert es
Die Bank stellt den benötigten Betrag als endfälliges Darlehen mit meist variablem Zins bereit; getilgt wird in einer Summe, sobald die Rückzahlungsquelle fließt – typisch nach 6 bis 24 Monaten. Der Zinssatz liegt über dem einer langfristigen Baufinanzierung, denn die Bank trägt erhöhten Aufwand und das Risiko, dass sich die Quelle verzögert. Entscheidend für die Zusage ist die Sicherheit der Rückzahlungsquelle: ein beurkundeter Kaufvertrag über die Altimmobilie wiegt mehr als eine Verkaufsabsicht; eine kurz bevorstehende Bauspar-Zuteilung mehr als eine vage Prognose.
Typische Einsatzfälle
- Kauf vor Verkauf: Das Eigenkapital steckt noch in der alten Immobilie – die Zwischenfinanzierung löst es vorübergehend aus.
- Bausparvertrag vor Zuteilung: Die Bausparsumme wird schon gebraucht, die Zuteilung steht aber erst an – verwandt mit der Vorfinanzierung im Bauspar-Kontext.
- Gebundenes Kapital: Festgelder, fällige Versicherungen oder Wertpapiere, die nicht vorzeitig aufgelöst werden sollen.
Worauf Sie achten sollten
- Puffer bei der Laufzeit: Verkäufe dauern oft länger als geplant – eine zu knappe Frist erzwingt teure Verlängerungen.
- Realistischer Verkaufspreis: Die Bank setzt die Altimmobilie vorsichtig an; wer mit dem Wunschpreis plant, riskiert eine Lücke.
- Doppelbelastung rechnen: Bis zum Verkauf laufen Zinsen der Zwischenfinanzierung, die neue Finanzierung und ggf. die Kosten der Altimmobilie parallel – ehrlich prüfen im Kapitaldienst-Selbstcheck.
Was sie kostet
Zwischenfinanzierungen wirken harmlos, weil sie kurz laufen. Die Zinssätze liegen aber deutlich über denen einer langfristigen Baufinanzierung – und da nicht getilgt wird, fällt der Zins die ganze Zeit auf den vollen Betrag an.
Mal angenommen, es werden 180.000 € überbrückt, bis die alte Wohnung verkauft ist, zu 5,50 % variabel:
| Zinsbelastung pro Monat | 825,00 € |
| Nach 12 Monaten | 9.900,00 € |
| Nach 18 Monaten | 14.850,00 € |
Sechs Monate Verzögerung kosten in diesem Beispiel rund 5.000 €. Genau deshalb ist die realistische Einschätzung der Verkaufsdauer der wichtigste Teil der Planung – wichtiger als der Zinssatz selbst. Rechnen Sie mit dem pessimistischen Fall, nicht mit dem Wunschtermin des Maklers.
Hinzu kommt: Diese Zinsen laufen zusätzlich zur Rate der neuen Finanzierung und zu den Kosten der alten Immobilie. Die Doppelbelastung gehört vollständig in die Haushaltsrechnung – auch das prüft die Bank.
Wie die Bank die alte Immobilie ansetzt
Der Betrag, den Sie überbrücken dürfen, richtet sich nicht nach Ihrem Wunschpreis, sondern nach dem, was die Bank für sicher erzielbar hält. Sie zieht drei Größen ab:
- Sicherheitsabschlag auf den Verkehrswert – dieselbe Vorsicht wie beim Beleihungswert, oft noch etwas konservativer, weil unter Zeitdruck verkauft wird.
- Noch valutierende Darlehen auf der Altimmobilie samt eventueller Vorfälligkeitsentschädigung.
- Verkaufskosten – Maklercourtage, Energieausweis, Löschungskosten, gegebenenfalls Steuern bei Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist nach § 23 EStG.
Liegt bereits ein beurkundeter Kaufvertrag für die alte Immobilie vor, ändert sich die Lage grundlegend: Aus einer Prognose wird eine fast sichere Forderung, die Bank finanziert dann meist deutlich großzügiger und günstiger. Wer die Reihenfolge steuern kann, sollte das nutzen.
Die Alternative: erst verkaufen, dann kaufen
Die Zwischenfinanzierung löst ein Zeitproblem, kein Geldproblem. Wer sie vermeiden kann, spart die kompletten Zinsen. Zwei Wege dorthin:
- Lange Übergabefrist im Verkaufsvertrag: Sie verkaufen zuerst, vereinbaren aber einen späten Übergabetermin oder eine befristete Rückmietung. Das verschafft Ihnen Zeit für die Suche, ohne doppelt zu finanzieren.
- Kaufvertrag mit späterer Fälligkeit: Beim Neukauf lässt sich die Kaufpreisfälligkeit gelegentlich hinausschieben – das ist Verhandlungssache und hängt davon ab, wie sehr der Verkäufer auf Sie angewiesen ist.
Was in der Praxis nicht funktioniert, ist der Finanzierungsvorbehalt im notariellen Kaufvertrag: Verkäufer akzeptieren ihn selten, und ein Rücktrittsrecht wegen fehlender Finanzierung ist die Ausnahme. Klären Sie die Finanzierung deshalb vollständig vor dem Notartermin – nicht danach.
Häufige Fragen
Wie lange darf eine Zwischenfinanzierung laufen?
Üblich sind 6 bis 24 Monate. Verlängerungen sind möglich, aber die Bank prüft dann erneut – und wird kritischer, wenn der erste Zeitplan nicht gehalten hat. Planen Sie den Puffer lieber von Anfang an ein.
Kann ich jederzeit zurückzahlen, wenn der Verkauf früher klappt?
Bei variabler Verzinsung ja, mit dreimonatiger Frist nach § 489 Abs. 2 BGB – viele Verträge erlauben sogar die sofortige Rückzahlung. Bei fest verzinsten Zwischenfinanzierungen sollte ein ausdrückliches Recht zur vorzeitigen Rückzahlung vereinbart werden.
Welche Sicherheiten verlangt die Bank?
Meist wird auf beiden Objekten besichert: eine Grundschuld auf der neuen Immobilie und eine auf der alten, oft ergänzt um die Abtretung des künftigen Kaufpreisanspruchs. Details unter Kreditsicherheiten.
Was, wenn die alte Immobilie deutlich unter Wert verkauft wird?
Dann bleibt eine Lücke, die aus Eigenmitteln oder durch Umwandlung in ein langfristiges Darlehen geschlossen werden muss. Das ist das eigentliche Risiko dieser Konstruktion – und der Grund, warum Banken die Altimmobilie so vorsichtig ansetzen.
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Rechtsgrundlagen: §§ 488 ff. BGB. Stand: August 2026. Allgemeine Bildungsinhalte, keine Beratung; alle Angaben ohne Gewähr.