Wenn Ihre Unterlagen auf dem Tisch liegen, entsteht das erste Urteil schneller, als die meisten vermuten. Nicht aus Nachlässigkeit, sondern weil sich mit wenigen Zahlen bereits absehen lässt, ob eine Finanzierung darstellbar ist. Wer diese Reihenfolge kennt, bereitet sich anders vor.
Die Reihenfolge der Prüfung
Erstens: Passt der Kapitaldienst? Einkommen minus Pauschalen minus bestehende Verpflichtungen ergibt den frei verfügbaren Betrag. Daraus folgt, welche Rate tragbar ist – und damit der Rahmen. Diese Rechnung dauert Minuten, weil sie standardisiert ist.
Zweitens: Passt das Objekt zum Preis? Der Beleihungswert wird ermittelt und dem Kaufpreis gegenübergestellt. Daraus ergibt sich der Beleihungsauslauf und damit die Zinsstufe.
Drittens: Passt das Eigenkapital? Sind die Nebenkosten gedeckt, und wie viel fließt in den Kaufpreis?
Viertens: Passt die Person? Auskünfte, Kontoverlauf, Beschäftigungsverhältnis, Alter im Verhältnis zur Laufzeit.
Erst danach beginnt die eigentliche Bearbeitung. Was in dieser kurzen Prüfung auffällt, prägt allerdings den weiteren Verlauf – auch dann, wenn es sich später erklären lässt.
Was sofort auffällt
- Ein Alter, das nicht zur Laufzeit passt. Wer mit 55 eine Finanzierung über 30 Jahre anfragt, bekommt eine Rückfrage – nicht wegen des Alters, sondern wegen des Einkommens nach dem Renteneintritt.
- Bestehende Kleinkredite. Ein Ratenkredit über 200,00 € im Monat senkt den Rahmen um mehrere zehntausend Euro. Häufig lohnt es sich, ihn vorher abzulösen – wenn dafür Geld übrig ist, das nicht als Eigenkapital gebraucht wird.
- Ungenutzte Kreditrahmen. Dispo und Kreditkartenlimits können als mögliche Verpflichtung eingehen, auch wenn sie leer sind.
- Ein Kontoverlauf mit Rückläufern. Geplatzte Lastschriften wiegen schwerer als ein einmalig überzogenes Konto.
- Probezeit oder Befristung. Beides ist kein Ausschluss, verlangt aber eine Erklärung – und häufig einen zweiten Darlehensnehmer.
- Unvollständige Unterlagen. Der wichtigste Punkt, weil er allein bei Ihnen liegt: Was fehlt, wird nicht wohlwollend geschätzt, sondern vorsichtig gerechnet.
Was Sie mitbringen sollten
Vollständigkeit ist der billigste Hebel, den es in einer Finanzierung gibt – er kostet nichts außer einem Nachmittag. Zur Person gehören Ausweis, die letzten drei Gehaltsabrechnungen, der Einkommensteuerbescheid, eine Aufstellung von Vermögen und Verpflichtungen sowie Kontoauszüge. Bei Selbstständigen kommen Jahresabschlüsse und betriebswirtschaftliche Auswertungen hinzu.
Zum Objekt gehören Exposé, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Grundbuchauszug, Energieausweis und bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung, Protokolle und der Stand der Erhaltungsrücklage. Bei vermieteten Objekten der Mietvertrag.
Eine vollständige Liste steht in der Unterlagen-Checkliste.
Die eine Zahl, die Sie kennen sollten
Wenn Sie nur eine Sache vorbereiten: Rechnen Sie Ihren eigenen Kapitaldienst durch, bevor Sie ins Gespräch gehen. Nicht, um der Bank zu widersprechen, sondern um zu wissen, ob eine genannte Zahl plausibel ist.
Wer mit einer eigenen, sauber hergeleiteten Zahl kommt, verhandelt anders. Und wer merkt, dass das eigene Ergebnis deutlich unter dem liegt, was ihm angeboten wird, sollte nachfragen, welche Annahmen dahinterstehen – meist ist es eine niedrigere Tilgung oder eine längere Laufzeit.
Den Rechenweg mit den üblichen Pauschalen nimmt der Kapitaldienst-Selbstcheck ab. Wie der Ablauf danach weitergeht, steht unter Finanzierungsgespräch; warum zwei Häuser zu verschiedenen Ergebnissen kommen, im Beitrag Warum zwei Banken verschieden entscheiden.
Häufige Fragen
Sollte ich vor der Anfrage einen Ratenkredit ablösen?
Häufig ja, sofern das Geld nicht als Eigenkapital gebraucht wird. Eine laufende Rate mindert den Rahmen um ein Vielfaches ihrer Höhe, weil sie dauerhaft vom verfügbaren Einkommen abgeht.
Wie weit schaut die Bank in die Kontoauszüge?
Üblich sind die letzten drei Monate. Angesehen wird vor allem, ob Einnahmen regelmäßig sind, ob Verpflichtungen bedient werden und ob es Rückläufer gibt. Einzelne Ausgaben interessieren nicht.
Zählt eine Erbschaft oder Schenkung als Eigenkapital?
Ja, sofern sie nachweisbar zur Verfügung steht. Bei einer Schenkung wird meist eine Erklärung des Schenkenden verlangt, dass es sich nicht um ein Darlehen handelt – sonst wäre es eine Verpflichtung.
Was, wenn ich noch in der Probezeit bin?
Das ist kein Ausschlussgrund, erschwert es aber. Häufig hilft ein zweiter Darlehensnehmer, mehr Eigenkapital oder das Abwarten bis zur Entfristung. Sprechen Sie es von sich aus an, statt es unerwähnt zu lassen.
Wie lange dauert eine Finanzierungszusage?
Das schwankt erheblich. Bei vollständigen Unterlagen und einfachen Verhältnissen sind wenige Tage möglich, bei komplexen Fällen dauert es Wochen. Vollständigkeit verkürzt die Bearbeitung mehr als jede Nachfrage.
Stand: 11. August 2026. Alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte. Die beschriebenen Abläufe unterscheiden sich von Institut zu Institut; dieser Beitrag gibt allgemeine Zusammenhänge wieder und bildet keine internen Vorgaben eines bestimmten Hauses ab. Er ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.