Dieselbe Wohnung, dasselbe Einkommen, dieselben Unterlagen – und zwei Banken kommen zu völlig verschiedenen Ergebnissen. Die eine sagt ab, die zweite finanziert ohne Rückfrage, die dritte finanziert, verlangt aber 20.000,00 € mehr Eigenkapital. Für Käufer wirkt das willkürlich. Es ist es nicht.
Eine Kreditentscheidung setzt sich aus mehreren Bausteinen zusammen, und jedes Haus gewichtet sie anders. Wer weiß, welche das sind, versteht die Absage – und weiß, wo er ansetzen kann.
1. Die Bewertung der Immobilie
Banken finanzieren nicht den Kaufpreis, sondern einen selbst ermittelten Wert. Dieser Beleihungswert soll dauerhaft erzielbar sein und liegt planmäßig unter dem Marktwert. Wie weit darunter, entscheidet jedes Haus für sich – über Bewertungsverfahren, angesetzte Mieten, Bewirtschaftungskosten und Kapitalisierungszinssätze.
Zwei Institute können denselben Kaufpreis von 250.000,00 € mit 230.000,00 € oder mit 205.000,00 € bewerten. Das sind 25.000,00 € Unterschied – und weil sich daran der Beleihungsauslauf bemisst, verschiebt sich damit auch die Zinsstufe. Dieselbe Finanzierung landet einmal bei 90 % Auslauf und einmal bei über 100 %.
Regionale Unterschiede spielen hier eine große Rolle. Ein Institut mit Sitz vor Ort kennt die Lage, hat eigene Kaufpreisdaten und traut sich eine Bewertung zu. Ein überregionaler Anbieter arbeitet mit Modellen und rechnet Unsicherheit als Abschlag ein.
2. Die Einkommensrechnung
Was als nachhaltiges Einkommen gilt, ist keine feste Größe. Unterschiede gibt es regelmäßig bei:
- variablen Bestandteilen – Überstunden, Prämien, Boni werden je nach Haus gar nicht, teilweise oder mit Abschlag angesetzt,
- Einkünften aus Selbstständigkeit – zwei oder drei Jahresabschlüsse, Durchschnitt oder schlechtestes Jahr,
- Mieteinnahmen – üblich ist ein Ansatz mit rund 75 bis 80 % der Kaltmiete, um Ausfall und Bewirtschaftung abzudecken; die genaue Quote schwankt,
- Kindergeld – wird oft nur angesetzt, wenn es noch mehrere Jahre fließt.
Auf der Ausgabenseite geht es weiter. Jede Bank rechnet mit Pauschalen für Lebenshaltung, Bewirtschaftung und Fahrzeuge. Diese Pauschalen unterscheiden sich – und bei einem vierköpfigen Haushalt können 200,00 € Unterschied in der Pauschale den Darlehensrahmen um mehr als 40.000,00 € verschieben.
3. Die Bewertung Ihrer Person
Hinzu kommt eine Einschätzung der Zahlungsfähigkeit, die aus internen Verfahren und externen Auskünften gespeist wird. Auch hier gibt es Unterschiede: Manche Häuser gewichten die Dauer der Kundenbeziehung, andere den Kontoverlauf, wieder andere fast ausschließlich objektive Kennzahlen.
Was Sie beeinflussen können: Ungenutzte Dispo- und Kreditkartenrahmen zählen häufig als potenzielle Verpflichtung mit. Ein Rahmen von 5.000,00 €, den Sie nie in Anspruch nehmen, kann die Rechnung belasten. Wer ihn vor der Anfrage kündigt, räumt eine Position ab, die nichts bringt.
4. Die eigene Geschäftspolitik
Der am wenigsten bekannte Punkt: Banken steuern ihr Geschäft. Ein Haus, das in einem Jahr besonders viele Finanzierungen in einer bestimmten Region oder für vermietete Wohnungen vergeben hat, wird zurückhaltender. Ein anderes will genau dieses Geschäft ausbauen und ist entgegenkommender.
Das hat mit Ihnen nichts zu tun. Es erklärt aber, warum dieselbe Anfrage bei zwei Häusern zu unterschiedlichen Ergebnissen führt – und warum eine Absage kein Urteil über Ihre Bonität ist.
Was Sie daraus machen
- Fragen Sie nach dem Grund. Bei einer Ablehnung sind Sie über die maßgeblichen Gründe zu unterrichten, wenn eine Auskunftei eine Rolle gespielt hat. Häufiger liegt es aber an der Bewertung oder an der Haushaltsrechnung. Das erfahren Sie nur, wenn Sie fragen.
- Holen Sie mehrere Angebote ein, aber nicht zehn. Zwei bis drei genügen, um die Streuung zu erkennen. Achten Sie darauf, dass es sich um Konditionsanfragen handelt und nicht um Kreditanfragen – Letztere werden bei Auskunfteien vermerkt.
- Vergleichen Sie das Europäische Standardisierte Merkblatt. Es muss Ihnen vor Vertragsschluss ausgehändigt werden und macht Angebote unmittelbar vergleichbar – Effektivzins, Gesamtbetrag, Nebenkosten.
- Liefern Sie vollständig. Eine unvollständige Unterlage wird nicht wohlwollend geschätzt, sondern vorsichtig gerechnet. Vollständigkeit ist der billigste Hebel, den es gibt.
Meine Einschätzung, ausdrücklich als Meinung: Der Zinssatz ist beim Vergleich der am wenigsten ergiebige Ansatzpunkt. Die Unterschiede zwischen zwei Häusern entstehen fast immer in der Bewertung und in der Haushaltsrechnung – also lange bevor über Zinsen gesprochen wird.
Wie sich der Beleihungswert vom Marktwert unterscheidet, steht im Beitrag Beleihungswert und Marktwert. Welche Unterlagen vollständig sind, zeigt die Unterlagen-Checkliste, und konkrete Hebel finden Sie unter Position verbessern.
Häufige Fragen
Schadet es, bei mehreren Banken anzufragen?
Nicht, wenn es sich um Konditionsanfragen handelt. Diese werden bei Auskunfteien nicht als Kreditanfrage gewertet und wirken sich nicht auf den Wert aus. Bestehen Sie ausdrücklich darauf und lassen Sie es sich bestätigen.
Muss mir die Bank eine Ablehnung begründen?
Wenn die Ablehnung auf einer Auskunft aus einer Datenbank beruht, sind Sie darüber und über die maßgeblichen Gründe zu unterrichten. Eine allgemeine Begründungspflicht für jede Kreditentscheidung gibt es dagegen nicht – nachfragen lohnt sich trotzdem, weil viele Sachbearbeiter offen antworten.
Warum bewertet eine Bank niedriger als der Kaufpreis?
Weil der Beleihungswert eine dauerhaft erzielbare Größe abbilden soll, nicht den heutigen Marktpreis. Spekulative Bestandteile bleiben außen vor. Ein Abschlag gegenüber dem Marktwert ist deshalb der Normalfall, nicht die Ausnahme.
Hilft es, mit einem Konkurrenzangebot zu verhandeln?
Ja, wenn es vergleichbar ist. Legen Sie das Merkblatt des anderen Instituts vor und fragen Sie konkret, ob nachgebessert werden kann. Wenig hilfreich ist ein Vergleich mit Schaufensterkonditionen, die eine andere Beleihung oder Zinsbindung voraussetzen.
Sollte ich meinen Dispo vor der Anfrage kündigen?
Häufig ja, wenn Sie ihn nicht brauchen. Eingeräumte Rahmen können als mögliche Verpflichtung in die Haushaltsrechnung eingehen, auch wenn sie ungenutzt sind. Das gilt ebenso für Kreditkartenlimits und Rahmenkredite.
Stand: 11. August 2026. Alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte. Die beschriebenen Verfahren unterscheiden sich von Institut zu Institut; dieser Beitrag gibt allgemeine Zusammenhänge wieder und bildet keine internen Vorgaben eines bestimmten Hauses ab. Er ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.