Die teuersten Fehler beim Immobilienkauf sind selten Rechenfehler. Es sind Denkfehler – Sätze, die plausibel klingen, oft von Verkäuferseite kommen und einer Prüfung nicht standhalten. Diese Seite sammelt die häufigsten, mit Zahlen dahinter.
Keiner der folgenden Punkte bedeutet, dass die jeweilige Konstruktion grundsätzlich schlecht ist. Es bedeutet, dass das Argument, mit dem sie verkauft wird, nicht trägt.
Rechnen Sie den Erbbau-Fall selbst nach
Der am schwersten durchschaubare Fall zuerst. Ein Erbbaugrundstück wirkt günstig, weil der Bodenwert nicht im Kaufpreis steckt. Bezahlt wird er trotzdem – nur eben dauerhaft und in der Regel mit Wertsicherungsklausel, also steigend. Der Rechner stellt beides gegenüber.
| Erbbaurecht | Grundstück gekauft | |
|---|---|---|
| Zahlung im ersten Jahr, monatlich | – | – |
| Zahlung im letzten Jahr, monatlich | – | – |
| Schuldenfrei nach | – | – |
| Gehört Ihnen am Ende | – | – |
| Gezahlt im Zeitraum | – | – |
Vereinfachte Modellrechnung ohne Kaufnebenkosten auf den Bodenanteil, ohne Steuern und ohne Zinsänderung nach der Zinsbindung. Der Erbbauzins wird jährlich mit dem angegebenen Satz erhöht, wie es Wertsicherungsklauseln üblicherweise vorsehen. Die Rechnung läuft ausschließlich in Ihrem Browser.
Trugschlüsse beim Rechnen
1. Die ersparte Miete als Einnahme
„Die Miete, die ich mir spare, ist doch wie eine Einnahme.“Sie taucht in manchen Renditerechnern tatsächlich als Position auf, addiert zur Kaltmiete. Das verändert alles: Kommen zu 550 € Mieteinnahme noch 1.000 € kalkulatorische Eigenmiete hinzu, springt die Bruttomietrendite von 2,20 % auf 6,20 % und der Faktor von 45,5 auf 16,1. Aus einem Objekt, das keine Bank so finanzieren würde, wird auf dem Papier ein solides Investment.
Steuerlich existiert diese Größe nicht: Der selbstgenutzte Teil einer Immobilie ist keine Einkunftsquelle. Er bringt keine Einnahme und erlaubt anteilig auch keine Werbungskosten und keine Abschreibung. Eine Miete an sich selbst erkennt das Finanzamt nicht an.
Der eigentliche Punkt: Eine Miete ist in der Haushaltsrechnung eine feste Größe. Eine Darlehensrate ist es nur bis zum Ende der Zinsbindung – danach steht sie neu zur Verhandlung. Wer die ersparte Miete gegenrechnet, setzt eine sichere Größe gegen eine unsichere und blendet genau das Risiko aus, um das es geht. Prüfen Sie stattdessen im Zins-Szenario, was bei 6,00 % Anschlusszins passiert.
2. Rendite auf den Kaufpreis statt auf den Gesamtaufwand
„4,50 Prozent Bruttomietrendite – das passt doch.“Die Bruttomietrendite wird üblicherweise auf den Kaufpreis gerechnet. Bezahlt haben Sie aber Kaufpreis plus Nebenkosten. Bei 200.000 € Kaufpreis und rund 10,57 % Nebenkosten sind das 221.140 € Gesamtaufwand – die tatsächliche Rendite liegt entsprechend niedriger.
Was zählt: Für den Vergleich zweier Objekte ist die Bruttomietrendite brauchbar, für die eigene Entscheidung nicht. Rechnen Sie mit dem Rendite-Rechner auf die Gesamtinvestition und schauen Sie auf den Überschuss nach Bewirtschaftung und Kapitaldienst, nicht auf eine Prozentzahl.
3. „Die Miete zahlt das Darlehen“
„Der Mieter zahlt Ihre Immobilie ab.“Zwischen Kaltmiete und Kapitaldienst liegen mehrere Posten, die der Mieter nicht trägt: nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die Instandhaltungsrücklage, das Mietausfallwagnis, Verwaltungskosten und die Steuer auf den Überschuss. Eine Bank setzt deshalb nie die volle Kaltmiete an, sondern rechnet sie erst herunter.
Was zählt: Der Jahresreinertrag, nicht die Jahresmiete. Wie Banken das rechnen, steht unter Immobilie als Kapitalanlage.
4. Die Ist-Miete für bare Münze nehmen
„Aktuell vermietet für 750 Euro – das ist die Basis.“Der Kaufpreis rechnet sich häufig nur mit genau dieser Miete. Die Frage ist, ob sie bei Neuvermietung wieder erzielbar wäre. Möblierungszuschläge, Staffelmieten aus besseren Zeiten, ein Mietspiegel, der inzwischen darunter liegt, oder eine Mietpreisbremse im angespannten Markt können die erzielbare Miete deutlich senken.
Beispiel bei 200.000 € Kaufpreis: 750 € Kaltmiete ergeben Faktor 22,2 und 4,50 % Bruttorendite. Sind es realistisch nur 600 €, wird daraus Faktor 27,8 und 3,60 %.
Was zählt: Die ortsübliche Vergleichsmiete, nicht der Vertrag des Vorbesitzers. Prüfen Sie den Mietspiegel der Gemeinde und rechnen Sie zusätzlich mit einem Abschlag – das Stress-Szenario im Rendite-Rechner macht genau das.
5. Kaufen, um Steuern zu sparen
„Das rechnet sich über die Steuer.“Ein steuerlicher Verlust ist zuerst ein Verlust. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % holen Sie sich von 1.000 € Verlust 420 € zurück – 580 € bleiben weg. Steuerliche Effekte können ein gutes Investment besser machen. Ein schlechtes können sie nicht retten.
Was zählt: Erst die Objektrentabilität ohne Steuern prüfen, dann die steuerliche Wirkung obendrauf rechnen. Die Reihenfolge ist entscheidend, und die zweite Rechnung gehört zum Steuerberater. Grundlagen unter Abschreibung und Kaufpreisaufteilung.
Trugschlüsse bei Vertragsmodellen
6. Erbbaurecht ist günstiger
„Sie sparen sich den kompletten Grundstückspreis.“Sie sparen ihn nicht, Sie strecken ihn – unbefristet. Der Rechner oben zeigt es an einem Grundstück mit 120.000 € Bodenwert: Bei 4,00 % Erbbauzins zahlen Sie 400 € im Monat. Beim Kauf desselben Grundstücks mit 3,00 % Tilgung sind es 680 € im Monat, aber nach knapp 22 Jahren ist Schluss.
Der Erbbauberechtigte zahlt dann immer noch – und inzwischen mehr, weil Wertsicherungsklauseln den Erbbauzins an die Preisentwicklung koppeln. Bei 2,00 % jährlicher Anpassung sind aus 400 € nach 20 Jahren rund 583 € geworden und nach 30 Jahren rund 710 €. In 30 Jahren summiert sich das auf etwa 194.700 € für ein Grundstück, das Ihnen nie gehört.
Dazu kommen drei Punkte, die selten erwähnt werden: Die Beleihbarkeit ist schlechter, weil die Bank im Verwertungsfall nur das Gebäude auf fremdem Grund hat – das kostet Kondition. Bei kurzer Restlaufzeit unter etwa 30 Jahren wird die Finanzierung schwierig bis unmöglich. Und am Ende des Erbbaurechts steht die Entschädigung für das Gebäude, die häufig auf zwei Drittel des Verkehrswerts begrenzt ist.
Wann es trotzdem passt: Wenn Eigenkapital knapp ist und der Erbbauzins deutlich unter dem liegt, was die Finanzierung des Bodenanteils kosten würde – und wenn die Restlaufzeit lang genug ist. Es ist eine Liquiditätsentscheidung, keine Ersparnis. Rechnen Sie sie oben durch, bevor Sie sie glauben.
7. Mietkauf als Einstieg ohne Eigenkapital
„Sie wohnen schon drin und kaufen nebenbei.“Ein Rechenbeispiel: Kaufpreis 250.000 €, fünf Jahre Mietkauf, 1.250 € im Monat, davon 450 € auf den Kaufpreis angerechnet. Nach fünf Jahren haben Sie 75.000 € gezahlt. Angerechnet sind 27.000 €, die übrigen 48.000 € sind reines Nutzungsentgelt. Der Restkaufpreis von 223.000 € muss dann finanziert werden – mit derselben Bonität, die vorher offenbar nicht gereicht hat.
Zum Vergleich: Dieselben rund 1.208 € in ein gewöhnliches Annuitätendarlehen über 250.000 € bei 3,80 % und 2,00 % Tilgung getilgt in fünf Jahren 27.485 € – praktisch derselbe Betrag. Nur gehört Ihnen die Immobilie dabei vom ersten Tag an.
Dazu die rechtlichen Risiken: Sie sind bis zur Umschreibung nicht Eigentümer. Ohne Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist Ihr Anspruch gegen eine Insolvenz des Verkäufers oder eine Zwangsversteigerung nicht geschützt. Instandhaltungspflichten werden in Mietkaufverträgen häufig auf den Käufer verlagert, obwohl er noch nicht Eigentümer ist. Und der Kaufpreis liegt regelmäßig über dem Marktwert – er muss die Zusatzleistung des Verkäufers ja bezahlen.
Was zählt: Wenn eine normale Bankfinanzierung nicht möglich ist, liegt das an der Bonität oder am Objekt. Beides löst der Mietkauf nicht, er verschiebt es – gegen Aufpreis. Prüfen Sie zuerst mit dem Kapitaldienst-Selbstcheck, woran es tatsächlich hakt.
Trugschlüsse bei der Finanzierung
8. Niedrige Tilgung, um flexibel zu bleiben
„Ein Prozent Tilgung reicht erst mal.“Bei 300.000 € und 3,80 % Sollzins dauert die Rückzahlung mit 1,00 % anfänglicher Tilgung rund 41 Jahre und kostet etwa 295.000 € Zinsen. Mit 3,00 % sind es 22 Jahre und rund 140.000 €. Die Differenz ist kein Komfortunterschied, sie ist ein halbes Vermögen.
Was zählt: Flexibilität kommt nicht aus niedriger Tilgung, sondern aus vereinbarten Rechten – Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel kosten bei Vertragsschluss meist nichts. Verlauf durchspielen im Tilgungsrechner.
9. Nebenkosten einfach mitfinanzieren
„Die Nebenkosten packen wir mit ins Darlehen.“Grunderwerbsteuer, Notar und Courtage schaffen keinen Gegenwert, den eine Bank besichern könnte. Mitfinanziert heben sie den Beleihungsauslauf, ohne den Beleihungswert zu erhöhen – und schieben die Finanzierung damit oft in die nächsthöhere Preisstufe.
Was zählt: Die Nebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen ist keine Sparsamkeitsregel, sondern eine Konditionsregel. Ausführlich im Beitrag Beleihungswert und Marktwert, Beträge im Nebenkosten-Rechner.
Trugschlüsse beim Objekt
10. Eine gut gefüllte Rücklage beruhigt
„Die Gemeinschaft hat 80.000 Euro Rücklage.“Der Betrag allein sagt nichts. Entscheidend ist, was er leisten muss: Ein Haus, an dem seit dreißig Jahren nichts gemacht wurde, verschlingt mit Dach, Fassade, Fenstern und Heizung ein Vielfaches. Eine kleinere Rücklage in einem Haus mit gepflegter Maßnahmenhistorie ist die deutlich bessere Ausgangslage.
Fragen Sie deshalb nach den Protokollen der letzten drei bis fünf Eigentümerversammlungen, nach der Maßnahmenhistorie und nach einem perspektivischen Sanierungsfahrplan. Fehlt Letzterer, wird typischerweise repariert statt saniert – also im Schadensfall teuer und ohne Förderung, statt geplant und gefördert.
Was zählt: Rücklage im Verhältnis zum Sanierungsstau, nicht in absoluten Zahlen. Beschlossene Sonderumlagen gehören ausdrücklich in den Kaufvertrag. Checkliste unter Checklisten.
11. Eigenleistung senkt die Kosten
„Das meiste mache ich selbst.“Banken erkennen die sogenannte Muskelhypothek nur begrenzt an – üblicherweise gedeckelt und nur für Arbeiten, die fachlich plausibel selbst zu leisten sind. Angesetzt wird zudem lediglich die ersparte Lohnleistung, nicht das Material. Und was in der Rechnung fehlt: Ihre Zeit, der verzögerte Baufortschritt und die Bereitstellungszinsen, die währenddessen laufen.
Was zählt: Eigenleistung ehrlich und knapp ansetzen. Sie ist ein Beitrag zum Eigenkapital, kein Ersatz dafür.
12. Immobilien steigen immer
„In zehn Jahren ist die doppelt so viel wert.“Wertentwicklung ist kein Naturgesetz, sondern eine Funktion von Lage, Zustand und Zinsniveau. Zwischen 2022 und 2024 sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland spürbar gefallen, nachdem die Zinsen gestiegen waren. Wer in dieser Zeit verkaufen musste, hat den Unterschied zwischen Buchwert und erzielbarem Preis erlebt.
Hinzu kommt: Ein Gebäude altert. Ohne laufende Instandhaltung sinkt der Wert real, auch wenn der nominale Preis stabil aussieht. Und die energetischen Anforderungen steigen weiter.
Was zählt: Eine Finanzierung muss aus dem laufenden Einkommen tragfähig sein – genau das verlangt auch § 505b BGB. Eine Wertsteigerung ist ein möglicher Zusatznutzen, keine Kalkulationsgrundlage.
Die gemeinsame Ursache
Fast alle diese Denkfehler folgen demselben Muster: Eine sichere Größe wird gegen eine unsichere gerechnet, und die unsichere wird dabei als sicher behandelt. Die ersparte Miete gegen eine Rate, die nach der Zinsbindung neu verhandelt wird. Die aktuelle Ist-Miete gegen eine Zukunft mit Neuvermietung. Der heutige Preis gegen eine unterstellte Wertsteigerung.
Wer das erkennt, braucht keine Liste mehr. Die Prüffrage lautet immer gleich: Welche Zahl in dieser Rechnung ist eine Annahme, und was passiert, wenn sie nicht eintritt?
Häufige Fragen
Ist ein Erbbaugrundstück grundsätzlich schlecht?
Nein. Es kann sinnvoll sein, wenn Eigenkapital knapp ist, der Erbbauzins niedrig liegt und die Restlaufzeit deutlich über der Finanzierungsdauer liegt. Falsch ist nur das Verkaufsargument, man spare den Grundstückspreis. Man streckt ihn unbefristet.
Wann kann Mietkauf sinnvoll sein?
In sehr engen Fällen: wenn die Bonität absehbar besser wird, etwa nach Ende einer Probezeit oder einer Selbstständigkeit in den ersten drei Jahren, und wenn der Vertrag notariell beurkundet ist, eine Auflassungsvormerkung vorsieht und einen marktgerechten Kaufpreis nennt. Fehlt eines dieser drei Elemente, überwiegt das Risiko.
Woran erkenne ich eine geschönte Renditerechnung?
An drei Stellen: Wird auf den Kaufpreis oder auf die Gesamtinvestition gerechnet? Sind Bewirtschaftungskosten, Mietausfall und Instandhaltung abgezogen? Und taucht irgendwo eine Position auf, die kein Geld ist, das tatsächlich fließt – etwa eine kalkulatorische Eigenmiete?
Sollte ich ein Objekt allein wegen der Abschreibung kaufen?
Nein. Der Steuervorteil beträgt den persönlichen Grenzsteuersatz auf den Aufwand, der Aufwand selbst beträgt 100 Prozent. Besonders vorsichtig sollte man bei Objekten sein, die vor allem mit Denkmal- oder Sonderabschreibung beworben werden – der Kaufpreis enthält den Steuervorteil dann häufig bereits.
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Rechtsgrundlagen und Quellen: §§ 21, 7 EStG; § 505b BGB; §§ 883, 1018 BGB; Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG), insbesondere §§ 9, 27 zur Erbbauzinsanpassung und zur Entschädigung. Alle Rechenbeispiele sind Modellrechnungen ohne Gewähr. Stand: August 2026. Allgemeine Bildungsinhalte, keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.