Der Entwurf des Kaufvertrags kommt meist zwei Wochen vor dem Notartermin. Er ist zwanzig bis vierzig Seiten lang, in einer Sprache verfasst, die niemand freiwillig liest, und die meisten Käufer überfliegen ihn mit dem Gefühl, ohnehin nichts ändern zu können.
Das ist ein Irrtum. Der Entwurf ist verhandelbar, solange nicht unterschrieben ist – und danach nie wieder. Fünf Stellen entscheiden dabei über deutlich mehr Geld als die üblichen Nachverhandlungen beim Kaufpreis.
1. Der Gewährleistungsausschluss
Fast jeder Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie schließt die Haftung für Sachmängel aus. Das ist üblich und für sich genommen nicht zu beanstanden: Der Verkäufer kennt nicht jeden Winkel eines vierzig Jahre alten Hauses.
Entscheidend ist die Grenze. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist muss der Käufer allerdings beweisen – und genau das gelingt selten.
Die praktische Konsequenz: Was Ihnen mündlich zugesichert wurde, ist wertlos, wenn es nicht in der Urkunde steht. Kommt im Gespräch etwas zur Sprache – das Dach sei 2019 neu gedeckt worden, der Keller sei trocken, die Wohnung sei frei von Schadstoffen –, dann gehört das als Beschaffenheitsvereinbarung in den Vertrag. Ein einziger Satz genügt.
2. Die Fälligkeitsvoraussetzungen
Hier steht, wann Sie zahlen müssen. Der Notar bestätigt die Fälligkeit erst, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Die drei wichtigsten sind:
- die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB ist im Grundbuch eingetragen – sie sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung,
- alle erforderlichen Genehmigungen liegen vor, etwa die Zustimmung des Verwalters bei Eigentumswohnungen oder eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde,
- die Lastenfreistellung ist gesichert – die Bank des Verkäufers hat also erklärt, unter welchen Bedingungen sie ihre Grundschuld löschen lässt.
Fehlt eine dieser Voraussetzungen, zahlen Sie unter Umständen für eine Immobilie, die noch mit fremden Rechten belastet ist. Lesen Sie diesen Abschnitt Wort für Wort und fragen Sie den Notar, was passiert, wenn eine Bedingung nicht eintritt.
3. Nutzen, Lasten und Gefahr
Ein unscheinbarer Satz mit erheblicher Wirkung: Ab dem Übergang von Nutzen und Lasten stehen Ihnen die Mieten zu, und ab diesem Tag tragen Sie sämtliche Kosten – Hausgeld, Versicherung, Grundsteuer, Reparaturen. Ab hier läuft auch die Dreijahresfrist für die 15-Prozent-Regel bei Renovierungen.
Üblich ist die Kopplung an den vollständigen Kaufpreiseingang. Problematisch wird es, wenn der Übergang deutlich vor der Zahlung liegen soll: Dann tragen Sie Risiko und Kosten für etwas, das Ihnen noch nicht gehört.
Prüfen Sie außerdem, wie mit der Instandhaltungsrücklage verfahren wird und wer die Nebenkostenabrechnung des laufenden Jahres gegenüber den Mietern erstellt. Beides führt regelmäßig zu Streit, wenn es nicht geregelt ist.
4. Die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung
In fast jedem Vertrag findet sich eine Klausel, mit der sich der Käufer wegen der Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Der Verkäufer erhält damit einen vollstreckbaren Titel, ohne klagen zu müssen.
Das ist Marktstandard und in aller Regel hinzunehmen. Wissen sollten Sie es trotzdem – vor allem, weil dieselbe Klausel häufig ein zweites Mal auftaucht: bei der Grundschuldbestellung für Ihre Bank. Dort umfasst sie neben der dinglichen auch die persönliche Unterwerfung. Wichtig ist dabei die Reihenfolge: Die Grundschuld wird oft schon vor der Kaufpreiszahlung bestellt, damit Ihre Bank auszahlen kann.
5. Was passiert, wenn jemand nicht liefert
Der Vertrag regelt Verzugszinsen, Rücktrittsrechte und – beim Kauf vom Bauträger – Fristen und Vertragsstrafen. Beim Bauträgerkauf kommen die Regeln der Makler- und Bauträgerverordnung hinzu: Zahlungen dürfen nur nach Baufortschritt in festgelegten Raten verlangt werden. Prüfen Sie, ob der Ratenplan tatsächlich dem Baufortschritt folgt und ob eine Bestätigung des Bauleiters vorgesehen ist.
Eine Frage, die selten gestellt wird und viel wert ist: Was gilt, wenn meine Bank nicht rechtzeitig auszahlt? Der Vertrag kennt darauf meist nur eine Antwort – Verzug mit allen Folgen. Deshalb sollte die Finanzierung stehen, bevor beurkundet wird, nicht danach.
Der praktische Ablauf
Der Notar muss Verbrauchern den Entwurf zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Unterschritten werden darf sie nur mit einem sachlichen Grund, den der Notar dokumentiert – bloßer Zeitdruck genügt dafür nicht. Diese Frist ist kein Formalismus, sondern Ihre Prüfzeit. Nutzen Sie sie:
- Entwurf zweimal lesen, beim zweiten Mal mit Stift.
- Jede mündliche Zusage suchen – steht sie drin? Wenn nein, schriftlich beim Notar nachfordern.
- Fragen sammeln und vorab senden, nicht erst im Termin stellen.
- Grundbuchauszug danebenlegen und Abteilung II mit dem Vertrag abgleichen. Was dort steht und nicht gelöscht wird, übernehmen Sie.
Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten gleichermaßen. Er darf und soll Ihnen den Inhalt erklären – er wird aber nicht für Sie verhandeln. Eine ausführliche Prüfliste steht unter Checklisten, die Einzelheiten zum Vertrag unter Kaufvertrag und zu den Abteilungen des Grundbuchs unter Grundbuch.
Häufige Fragen
Kann ich den Kaufvertrag noch ändern lassen?
Bis zur Beurkundung ja. Änderungswünsche gehen an den Notar, der sie mit beiden Seiten abstimmt. Nach der Unterschrift ist eine Änderung nur einvernehmlich und erneut notariell möglich – praktisch heißt das: fast nie.
Kann die Zwei-Wochen-Frist verkürzt werden?
Die Frist schützt Verbraucher und soll die Prüfung des Entwurfs ermöglichen. Ein Unterschreiten ist nur ausnahmsweise zulässig, wenn dafür ein sachlicher Grund vorliegt; der Notar muss das dokumentieren und den Verbraucher auf die Bedeutung hinweisen. Eine Verkürzung allein, weil es eilt, ist kein solcher Grund – und wer dazu gedrängt wird, sollte sich fragen, warum.
Was ist eine Beschaffenheitsvereinbarung?
Eine ausdrückliche Zusage über eine Eigenschaft der Immobilie, die in den Vertrag aufgenommen wird – etwa dass das Dach 2019 erneuert wurde. Fehlt sie im Vertrag, hilft der Haftungsausschluss dem Verkäufer, selbst wenn die Aussage im Gespräch fiel.
Wer sucht den Notar aus?
Üblicherweise der Käufer, weil er die Kosten trägt. In der Praxis schlägt oft der Makler einen vor. Sie sind daran nicht gebunden. Der Notar ist ohnehin zur Unparteilichkeit verpflichtet, unabhängig davon, wer ihn beauftragt.
Brauche ich zusätzlich einen Anwalt?
Bei einem gewöhnlichen Bestandskauf meist nicht, wenn Sie den Entwurf gründlich prüfen und Ihre Fragen stellen. Bei Bauträgerverträgen, Erbbaurechten, komplizierten Flurstücksverhältnissen oder Streit in der Eigentümergemeinschaft ist anwaltlicher Rat das Geld regelmäßig wert.
Stand: 11. August 2026. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Lassen Sie sich den Vertragsentwurf vom Notar erläutern und ziehen Sie in Zweifelsfällen einen Rechtsanwalt hinzu.