Die Zusage liegt vor, der Notartermin steht, die Küche ist ausgesucht. Und dann kippt es doch noch. Das kommt seltener vor als befürchtet, aber es kommt vor – und fast immer aus denselben Gründen. Alle lassen sich vorher entschärfen.
Der Unterschied zwischen Zusage und Vertrag
Zuerst eine Unterscheidung, die viele nicht kennen: Eine Finanzierungsbestätigung ist keine verbindliche Zusage. Sie bescheinigt, dass eine Finanzierung nach vorläufiger Prüfung darstellbar erscheint, und dient dem Makler als Nachweis Ihrer Ernsthaftigkeit.
Verbindlich wird es erst mit dem Darlehensvertrag. Und selbst dann steht die Auszahlung unter Bedingungen: eingetragene Grundschuld, vorliegende Unterlagen, unveränderte Verhältnisse.
Zwischen Bestätigung und Auszahlung liegen also Wochen, in denen einiges passieren kann.
Sechs Gründe, warum es kippt
- Die Bewertung fällt niedriger aus als erwartet. Der häufigste Grund. Die vorläufige Zusage beruhte auf Ihren Angaben; nach der eigentlichen Bewertung fehlen plötzlich 20.000,00 € Eigenkapital. Vorbeugen: früh nach dem angesetzten Beleihungswert fragen und einen Puffer einplanen.
- Unterlagen zum Objekt fehlen oder überraschen. Eine Baulast, ein Wegerecht in Abteilung II, eine offene Sonderumlage, eine Wohnfläche, die kleiner ist als im Exposé. Vorbeugen: Grundbuchauszug und Protokolle vor dem Notartermin lesen, nicht danach.
- Etwas ändert sich bei Ihnen. Jobwechsel, Kündigung, ein neuer Leasingvertrag, eine Bürgschaft für Angehörige. Vorbeugen: Bis zur Auszahlung nichts an den finanziellen Verhältnissen ändern – auch nicht scheinbar Kleines wie ein neues Auto auf Raten.
- Der Verkäufer liefert nicht. Die Lastenfreistellungserklärung der Verkäuferbank fehlt, eine Genehmigung steht aus, ein Miterbe stimmt nicht zu. Vorbeugen: Beim Notar nachfragen, welche Erklärungen noch ausstehen und wer sie besorgt.
- Die Grundschuld kann nicht rechtzeitig eingetragen werden. Grundbuchämter arbeiten unterschiedlich schnell. Vorbeugen: Die Bank kann meist gegen Vorlage des Eintragungsantrags mit Notarbestätigung auszahlen – klären Sie vorher, ob sie das tut.
- Die Bereitstellungsfrist läuft ab. Bei Neubauten und Sanierungen besonders relevant: Nach einer bereitstellungszinsfreien Zeit kostet nicht abgerufenes Geld Geld. Vorbeugen: Frist großzügig verhandeln, sie ist verhandelbar.
Die teuerste Reihenfolge
Ein Fehler wiegt schwerer als alle anderen: zuerst beurkunden, dann finanzieren.
Der Kaufvertrag ist mit der Beurkundung verbindlich. Ob Ihre Bank auszahlt, interessiert den Verkäufer nicht – Sie schulden den Kaufpreis. Kommt das Geld nicht, geraten Sie in Verzug, es fallen Verzugszinsen an, im schlimmsten Fall tritt der Verkäufer zurück und verlangt Schadensersatz. Die Notarkosten trägt man ohnehin selbst.
Deshalb gilt ausnahmslos: Der Darlehensvertrag gehört unterschrieben, bevor der Notartermin stattfindet. Wenn Druck gemacht wird, weil angeblich ein anderer Interessent wartet, ist genau das der Moment für Ruhe.
Was hilft, wenn es doch eng wird
- Sofort sprechen, nicht abwarten. Banken und Verkäufer reagieren auf frühzeitige Information deutlich besser als auf verstrichene Termine.
- Die Lücke benennen. Fehlen beispielsweise 20.000,00 €, ist das eine lösbare Aufgabe – über Eigenkapital aus der Familie, eine zusätzliche Sicherheit oder eine niedrigere Tilgung. Unklarheit ist das Problem, nicht der Betrag.
- Eine Zusatzsicherheit prüfen. Ein lastenfreies Objekt in der Familie kann den Beleihungsauslauf senken, ohne dass Geld fließt.
- Den Termin verschieben. Ein um drei Wochen verschobener Notartermin kostet nichts. Ein geplatzter Kauf kostet viel.
Welche Unterlagen vorher vollständig sein sollten, steht in der Unterlagen-Checkliste; worauf es im Vertrag ankommt, im Beitrag Fünf Sätze im Kaufvertrag. Was die Bank in den ersten Minuten sieht, lesen Sie hier.
Häufige Fragen
Ist eine Finanzierungsbestätigung verbindlich?
In der Regel nicht. Sie bescheinigt, dass eine Finanzierung nach vorläufiger Prüfung möglich erscheint. Verbindlich ist erst der Darlehensvertrag, und auch dessen Auszahlung steht unter Bedingungen.
Kann die Bank eine Zusage zurückziehen?
Vor Vertragsschluss ja. Nach Vertragsschluss kann sie sich unter engen Voraussetzungen lösen, etwa bei wesentlicher Verschlechterung der Vermögensverhältnisse oder falschen Angaben. Deshalb: keine unrichtigen Angaben und keine finanziellen Veränderungen bis zur Auszahlung.
Was passiert, wenn ich den Kaufpreis nicht rechtzeitig zahle?
Sie geraten in Verzug. Der Vertrag sieht regelmäßig Verzugszinsen vor, bei längerer Verzögerung kann der Verkäufer zurücktreten und Schadensersatz verlangen. Die Kosten der Beurkundung bleiben in jedem Fall.
Kann ich einen Kaufvertrag unter Finanzierungsvorbehalt schließen?
Vereinbaren lässt sich vieles, üblich ist es aber nicht, und Verkäufer stimmen selten zu. Der sichere Weg bleibt, die Finanzierung vor der Beurkundung abzuschließen.
Was sind Bereitstellungszinsen?
Entgelt dafür, dass die Bank Geld für Sie bereithält, das Sie noch nicht abgerufen haben. Üblich ist eine zinsfreie Zeit von einigen Monaten, danach fallen sie an. Bei Neubau und Sanierung sollte diese Frist großzügig verhandelt werden.
Stand: 11. August 2026. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.