Die Kaufnebenkosten sind der unangenehmste Posten beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, oft noch die Maklerprovision. Ohne Makler sind das ab etwa fünfeinhalb Prozent des Kaufpreises, mit hälftig geteilter Provision typischerweise zehn bis dreizehn Prozent – Geld, das vollständig verschwindet, ohne einen Gegenwert zu schaffen.
Genau deshalb liegt die Frage nahe, ob man sie nicht einfach mitfinanzieren kann. Möglich ist das durchaus. Es ist nur eine der teuersten Entscheidungen, die man am Anfang treffen kann.
Warum Banken hier zurückhaltend sind
Eine Bank besichert ihr Darlehen mit der Immobilie. Der Wert, den sie dabei ansetzt, ist der Beleihungswert – er liegt planmäßig unter dem Kaufpreis. Die Nebenkosten erhöhen das Darlehen, schaffen aber keinen Gegenwert: Grunderwerbsteuer lässt sich nicht beleihen.
Der Beleihungsauslauf steigt dadurch doppelt. Und weil sich daran die Zinsstufe bemisst, wird nicht nur der zusätzliche Betrag teurer, sondern das gesamte Darlehen.
Was es kostet
Mal angenommen, der Kaufpreis beträgt 300.000,00 €, die Nebenkosten 31.710,00 €, der Sollzins 3,80 %. Alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte.
Variante A – Nebenkosten aus Eigenkapital: Darlehen 300.000,00 €, Rate 1.450,00 € (2,00 % Tilgung). Schuldenfrei nach 28 Jahren und 1 Monat, Zinsen insgesamt 188.297,37 €.
Variante B – Nebenkosten mitfinanziert, gleiche Rate: Darlehen 331.710,00 €, Rate bleibt 1.450,00 €. Nun dauert es 34 Jahre, die Zinsen betragen 259.401,48 €.
| A: aus Eigenkapital | B: mitfinanziert | |
|---|---|---|
| Darlehen | 300.000,00 € | 331.710,00 € |
| Monatsrate | 1.450,00 € | 1.450,00 € |
| schuldenfrei nach | 28 Jahre 1 Monat | 34 Jahre |
| Zinsen insgesamt | 188.297,37 € | 259.401,48 € |
| Unterschied | 71.104,11 € |
31.710,00 € mitfinanzierte Nebenkosten kosten 71.104,11 € an zusätzlichen Zinsen und knapp sechs Jahre Laufzeit. Und das ist noch die günstige Rechnung – ohne den Zinsaufschlag, den die höhere Beleihung regelmäßig auslöst.
Wer stattdessen die Rate anhebt, um dieselbe Tilgung wie in Variante A zu erreichen, zahlt 1.603,27 € statt 1.450,00 € im Monat. Dann bleibt es bei 28 Jahren und 1 Monat, und die Mehrkosten sinken auf 19.901,72 €. Das ist der eigentliche Punkt: Nicht das Mitfinanzieren an sich ist teuer, sondern die dadurch gesenkte Tilgung.
Das Risiko, das man nicht sieht
Neben den Zinsen gibt es einen zweiten Effekt, der in ruhigen Zeiten nicht auffällt: Wer die Nebenkosten mitfinanziert, startet mit einer Restschuld deutlich über dem Wert der Immobilie.
Muss in den ersten Jahren verkauft werden – Jobwechsel, Trennung, Krankheit –, reicht der Erlös nicht aus, um das Darlehen abzulösen. Die Differenz bleibt als Schuld bestehen, ohne dass es noch eine Immobilie gibt. Bis dieser Zustand endet, vergehen bei niedriger Tilgung leicht zehn Jahre.
Wann es trotzdem vertretbar ist
Es gibt Fälle, in denen die Rechnung anders ausfällt:
- Wenn absehbar Geld zufließt – eine fällige Lebensversicherung, ein Bausparvertrag kurz vor der Zuteilung. Dann ist die Mitfinanzierung eine Zwischenlösung, keine Dauerlage.
- Bei sehr hohem, sicherem Einkommen, das eine deutlich höhere Tilgung trägt. Dann verschwindet der Nachteil, weil die Laufzeit kurz bleibt.
- Bei vermieteten Objekten ändert sich die Rechnung teilweise, weil die Zinsen Werbungskosten sind. Der Nachteil sinkt um Ihren Steuersatz – er verschwindet nicht, und das Risiko der hohen Restschuld bleibt vollständig bestehen.
Meine Einschätzung, ausdrücklich als Meinung: Wenn das Eigenkapital nicht einmal für die Nebenkosten reicht, ist das ein Hinweis darauf, dass der Kaufzeitpunkt oder das Objekt nicht passt. Nicht immer – aber oft genug, um die Frage ernsthaft zu stellen.
Welche Nebenkosten in Ihrem Bundesland genau anfallen, rechnet der Nebenkosten-Rechner aus. Wie stark Eigenkapital wirkt, zeigt der Beitrag Was Ihr Eigenkapital wirklich wert ist.
Häufige Fragen
Finanzieren Banken die Nebenkosten überhaupt mit?
Manche ja, meist bei sehr guter Bonität und mit Zinsaufschlag. Andere lehnen es grundsätzlich ab. Eine Vollfinanzierung einschließlich Nebenkosten ist die Ausnahme, nicht die Regel.
Warum kann die Grunderwerbsteuer nicht beliehen werden?
Weil sie keinen Vermögenswert schafft. Die Bank sichert sich über eine Grundschuld an der Immobilie ab; Steuern und Gebühren erhöhen die Schuld, ohne den Wert des Sicherungsguts zu erhöhen.
Kann ich die Nebenkosten über einen Ratenkredit finanzieren?
Technisch ja, wirtschaftlich fast immer schlechter: Ratenkredite sind deutlich teurer als Immobiliendarlehen, und die Bank rechnet die Rate in Ihrer Haushaltsrechnung ohnehin mit. Der Darlehensrahmen sinkt dadurch entsprechend.
Wie lange bin ich über Wasser, wenn ich alles finanziere?
Das hängt an der Tilgung. Bei niedriger Tilgung dauert es leicht zehn Jahre, bis die Restschuld unter den Wert der Immobilie fällt. In dieser Zeit ist ein Verkauf ohne eigenes Geld praktisch nicht möglich.
Was ist mit der Maklerprovision?
Sie gehört zu den Nebenkosten und ist nach den Regeln zur Teilung der Provision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher regelmäßig zur Hälfte vom Verkäufer zu tragen. Prüfen Sie im Exposé, was tatsächlich vereinbart ist.
Stand: 11. August 2026. Alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte und vollständig durchgerechnet. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.