„Wie viel Eigenkapital brauche ich?“ ist die häufigste Frage vor dem ersten Bankgespräch. Die übliche Antwort lautet: mindestens die Kaufnebenkosten, besser zwanzig Prozent. Das ist nicht falsch, erklärt aber nicht, warum. Und wer den Grund nicht kennt, unterschätzt regelmäßig, was die letzten 30.000,00 € tatsächlich bewirken.
Eigenkapital wirkt an drei Stellen gleichzeitig
- Es senkt die Darlehenssumme. Der offensichtliche Effekt: weniger Schulden, weniger Zinsen.
- Es senkt den Zinssatz. Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf, also nach dem Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Wer eine Stufe unterschreitet, zahlt für das gesamte Darlehen weniger.
- Es erhöht bei gleicher Rate die Tilgung. Der am meisten unterschätzte Punkt: Wer 30.000,00 € weniger Schulden hat und dieselbe Rate zahlt, tilgt automatisch schneller.
Diese drei Wirkungen verstärken sich gegenseitig. Deshalb ist die Rechnung „30.000,00 € Eigenkapital sparen 30.000,00 € Schulden“ deutlich zu kurz gegriffen.
Die Rechnung bei gleicher Rate
Mal angenommen, es geht um einen Kaufpreis von 300.000,00 € mit 31.710,00 € Nebenkosten, also 331.710,00 € Gesamtaufwand. Der Beleihungswert der Bank liegt bei 270.000,00 €. In allen Varianten zahlen Sie dieselbe Rate von 1.500,00 € – nur so ist der Vergleich ehrlich. Die Zinsstufen sind beispielhaft angenommen; alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte.
| Eigenkapital | Darlehen | Auslauf | Zins | schuldenfrei | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|---|---|
| 31.710,00 € | 300.000,00 € | 111,11 % | 4,80 % | 33 J 8 M | 304.745,90 € |
| 61.710,00 € | 270.000,00 € | 100,00 % | 4,30 % | 24 J 2 M | 164.299,60 € |
| 91.710,00 € | 240.000,00 € | 88,89 % | 3,95 % | 19 J 0 M | 101.401,69 € |
| 121.710,00 € | 210.000,00 € | 77,78 % | 3,70 % | 15 J 4 M | 65.311,96 € |
Vergleichen Sie die Zeile mit 61.710,00 € und die mit 91.710,00 € Eigenkapital: 30.000,00 € mehr Eigenkapital sparen 62.897,91 € Zinsen und verkürzen die Laufzeit um über fünf Jahre. Das Eigenkapital verzinst sich damit deutlich besser, als jede sichere Geldanlage es könnte.
Interessant ist die Aufteilung: Von den 62.897,91 € entfallen 15.784,47 € allein auf die bessere Zinsstufe. Diesen Teil bekommen Sie nur, wenn Sie eine Schwelle unterschreiten – ein paar tausend Euro mehr oder weniger entscheiden hier über den Zinssatz des gesamten Darlehens.
Die erste Zeile ist die eigentliche Warnung
Bei nur den Nebenkosten als Eigenkapital liegt der Auslauf über 111 %. Zwei Dinge passieren gleichzeitig: Der Zins springt auf die schlechteste Stufe, und weil die Rate bei 1.500,00 € bleibt, sinkt die anfängliche Tilgung auf 1,20 %. Die Laufzeit steigt auf über 33 Jahre, die Zinsen auf mehr als das gesamte Darlehen.
In der Praxis wird eine solche Finanzierung häufig gar nicht angeboten. Wenn doch, sollte man sie sehr genau prüfen: Bei einem Verkauf in den ersten Jahren übersteigt die Restschuld regelmäßig den erzielbaren Preis. Man kann dann nicht verkaufen, ohne Geld nachzuschießen.
Wo die Schwellen liegen
Die genauen Stufen unterscheiden sich von Haus zu Haus, die Systematik ist aber überall ähnlich. Häufig anzutreffen sind Sprünge bei 60 %, 80 %, 90 % und 100 % des Beleihungswerts. Wichtig dabei:
- Bezugsgröße ist der Beleihungswert, nicht der Kaufpreis. Er liegt planmäßig darunter – ein Auslauf von 100 % bedeutet also nicht, dass Sie den vollen Kaufpreis finanzieren.
- Fragen Sie ausdrücklich: Bei welcher Darlehenshöhe erreiche ich die nächstbessere Stufe? Diese Zahl nennt Ihnen jede Bank. Manchmal fehlen nur wenige tausend Euro.
- Auch eine Zusatzsicherheit kann helfen, etwa die Mithaftung eines lastenfreien Objekts. Das ersetzt Eigenkapital, ohne dass Geld fließt.
Wie viel sollte liegen bleiben?
Alles einzusetzen ist selten klug. Meine Einschätzung, ausdrücklich als Meinung: Drei bis sechs Nettomonatsgehälter sollten verfügbar bleiben, dazu eine Reserve für das Objekt selbst – Küche, Umzug, die erste Reparatur. Wer nach dem Kauf ohne Rücklage dasteht, finanziert die nächste Anschaffung über einen Ratenkredit zu deutlich schlechteren Konditionen und macht den Vorteil wieder zunichte.
Was Ihr Haushalt an Rate trägt, rechnen Sie im Kapitaldienst-Selbstcheck nach; wie der Beleihungswert zustande kommt, steht im Beitrag Beleihungswert und Marktwert. Warum es teuer wird, die Nebenkosten mitzufinanzieren, lesen Sie unter Nebenkosten mitfinanzieren.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital braucht man mindestens?
Als Untergrenze gelten die Kaufnebenkosten, weil sie keinen Gegenwert schaffen, den eine Bank beleihen könnte. Spürbar günstiger wird es erst, wenn zusätzlich Eigenkapital in den Kaufpreis fließt und dadurch eine bessere Zinsstufe erreicht wird.
Zählt Eigenleistung als Eigenkapital?
Teilweise. Banken erkennen Eigenleistungen an, meist begrenzt auf einen Anteil der Bausumme und nur, wenn sie realistisch und nachweisbar sind. Sie ersetzen jedoch kein Geld für die Nebenkosten, denn die müssen bar bezahlt werden.
Ist ein Bausparvertrag oder ein Depot Eigenkapital?
Verfügbare Guthaben ja, sofern sie tatsächlich eingesetzt werden. Ein Depot wird häufig mit einem Abschlag angesetzt, weil Kurse schwanken. Beleihen statt auflösen ist möglich, verlagert aber nur die Schuld.
Lohnt es sich, für mehr Eigenkapital zu warten?
Das ist eine Abwägung: Sie sparen Zinsen und erreichen bessere Stufen, zahlen in der Zwischenzeit aber Miete und tragen das Risiko steigender Preise oder Zinsen. Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht – rechnen Sie beide Wege mit denselben Annahmen durch.
Was ist der Beleihungsauslauf?
Das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert in Prozent. Er bestimmt die Zinsstufe. Weil der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt, ist der Auslauf höher, als viele erwarten – auch bei vermeintlich solider Eigenkapitalquote.
Stand: 11. August 2026. Alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte und vollständig durchgerechnet; die Zinsstufen sind beispielhaft angenommen und unterscheiden sich von Institut zu Institut. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.