Wer eine Immobilie finanziert, begegnet zwei Werten, die selten identisch sind: dem Marktwert und dem Beleihungswert. Beide beschreiben dieselbe Immobilie, beantworten aber unterschiedliche Fragen. Wer den Unterschied kennt, versteht, wie die eigene Kondition zustande kommt – und an welcher Stelle sie sich beeinflussen lässt.
Der Marktwert: der Preis von heute
Der Marktwert – im Gesetz Verkehrswert genannt (§ 194 BauGB) – ist der Preis, der am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Er folgt dem Markt, nach oben wie nach unten, und beschreibt einen Zeitpunkt: heute. In einem überhitzten Markt ist er hoch, in einer Schwächephase niedrig. Im Pfandbriefgeschäft dient er als Kontrollwert (§ 16 PfandBG).
Der Beleihungswert: der Wert für die Dauer des Kredits
Die Bank stellt eine andere Frage. Sie gibt Geld für 20, 30 oder 35 Jahre heraus und will wissen: Welchen Wert hat diese Immobilie voraussichtlich dauerhaft – also auch dann noch, wenn der aktuelle Marktzyklus längst vorbei ist? Das ist der Beleihungswert (§ 3 BelWertV).
Er wird bewusst konservativ ermittelt: nur nachhaltige Merkmale zählen, spekulative Elemente bleiben außen vor. Einen festen Abschlag schreibt die Verordnung nicht durchgängig vor. Im vereinfachten Verfahren für Kleindarlehen ist allerdings ein Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent vom ermittelten Marktwert vorgeschrieben (§ 24 Abs. 3 BelWertV); in der Praxis dient dieser Wert vielfach als Orientierung, häufig liegt der Abschlag darüber. Das ist keine Schikane, sondern die eingebaute Vorsicht: Der Beleihungswert soll auch in einem schwachen Markt noch tragen.
| Marktwert | Beleihungswert | |
|---|---|---|
| Frage dahinter | Was ist die Immobilie heute wert? | Was trägt sie über die gesamte Kreditlaufzeit? |
| Zeitbezug | Stichtag | dauerhaft, zyklusunabhängig |
| Rechtsgrundlage | § 194 BauGB | § 3 BelWertV, § 16 PfandBG |
| Verhalten im Boom | steigt mit | bleibt weitgehend stabil |
| Wer nutzt ihn | Käufer, Verkäufer, Makler, Gerichte | Kreditinstitute für die Besicherung |
Was das für Ihre Finanzierung bedeutet
Ein verbreitetes Missverständnis: Der Beleihungswert entscheide darüber, ob eine Finanzierung zustande kommt. Das trifft so nicht zu. Er entscheidet vor allem darüber, zu welchem Preis sie zustande kommt.
Bis zur Beleihungsgrenze gilt der Kredit als werthaltig besichert. Was darüber hinausgeht, ist ein Blankoanteil – ein Teil des Darlehens, dem keine ausreichende Sicherheit gegenübersteht. Die Bank finanziert ihn bei tragfähigem Kapitaldienst durchaus mit, verlangt dafür aber eine höhere Risikoprämie. Die Kreditmarge setzt sich aus Gewinnanspruch und Risikoprämie zusammen: Je höher der Blankoanteil, desto höher der Zins.
Deshalb rechnen Banken in Stufen des Beleihungsauslaufs – typischerweise bis 60, bis 80, bis 90, bis 100 Prozent und darüber. Der Sprung von einer Stufe in die nächste kostet oder spart Geld, und zwar sprunghaft, nicht gleitend. Wer knapp über einer Stufe liegt, zahlt denselben Aufschlag wie jemand, der deutlich darüber liegt.
Ein Rechenbeispiel
Mal angenommen, eine Eigentumswohnung in Sachsen-Anhalt kostet 400.000,00 €. Die Kaufnebenkosten betragen 5,00 % Grunderwerbsteuer, 2,00 % Notar und Grundbuch sowie 3,57 % Maklercourtage – zusammen 42.280,00 €. Der Gesamtaufwand liegt damit bei 442.280,00 €.
Der Marktwert entspricht hier dem Kaufpreis: 400.000,00 €. Die Bank setzt einen Sicherheitsabschlag von 10 Prozent an und kommt auf einen Beleihungswert von 360.000,00 €. Nehmen wir weiter an, sie zieht ihre nächste Preisstufe bei 90 Prozent des Beleihungswerts.
| Variante A | Variante B | |
|---|---|---|
| Eigenkapital | 100.000,00 € | 120.000,00 € |
| Darlehen | 342.280,00 € | 322.280,00 € |
| Beleihungsauslauf | 95,08 % | 89,52 % |
| Preisstufe | über 90 % | bis 90 % |
| Blankoanteil (bei 80 % Grenze) | 54.280,00 € | 34.280,00 € |
Zwischen beiden Varianten liegen 20.000,00 € Eigenkapital – und eine Preisstufe. Unterstellt man dafür einen Konditionsunterschied von 0,20 Prozentpunkten (3,80 % statt 4,00 %) bei 2,00 % anfänglicher Tilgung, ergibt sich:
| Variante A | Variante B | |
|---|---|---|
| Sollzins | 4,00 % | 3,80 % |
| Monatsrate | 1.711,40 € | 1.557,69 € |
| Zinsen in zehn Jahren | 121.366,89 € | 108.657,99 € |
| Restschuld nach zehn Jahren | 258.278,89 € | 244.015,19 € |
Der Gesamtunterschied von 12.708,90 € an Zinsen entsteht aus zwei Ursachen, die man auseinanderhalten sollte: aus der kleineren Darlehenssumme und aus der besseren Preisstufe. Nur der zweite Teil ist der Effekt, um den es hier geht.
Isolieren lässt er sich, indem man dieselbe Darlehenssumme von 322.280,00 € einmal mit 4,00 % und einmal mit 3,80 % rechnet:
- Monatsrate 1.557,69 € statt 1.611,40 € – rund 53,71 € weniger im Monat.
- Zinsaufwand in zehn Jahren 5.617,23 € geringer, bei praktisch gleicher Restschuld (der Unterschied beträgt 827,97 €).
- Dieser Teil entsteht allein aus der Struktur – dieselbe Immobilie, derselbe Käufer, dieselbe Bank, dieselbe Darlehenssumme.
Die Zahlen sind ein Beispiel, keine Kondition. Wo genau eine Bank ihre Stufen zieht und welchen Aufschlag sie nimmt, ist Sache des jeweiligen Hauses. Das Prinzip dahinter gilt aber überall. Ihre eigene Stufe können Sie im Beleihungs-Selbstcheck nachrechnen, die Nebenkosten im Nebenkosten-Rechner.
Warum die Nebenkosten hier den Ausschlag geben
Im Beispiel oben fällt etwas auf: Die 42.280,00 € Kaufnebenkosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank besichern könnte. Grunderwerbsteuer, Notar und Maklercourtage sind weg – sie stecken nicht in der Immobilie. Wer sie mitfinanziert, hebt den Beleihungsauslauf, ohne dass der Beleihungswert mitwächst.
Das ist der eigentliche Grund für die alte Faustregel, die Nebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen. Es geht nicht um Sparsamkeit, sondern um die Stufe: Genau dieser Betrag entscheidet oft darüber, in welcher Preisklasse die Finanzierung landet.
Entscheidend bleibt der Kapitaldienst
Bei der Kreditwürdigkeitsprüfung darf der Wert der Immobilie ohnehin nicht im Vordergrund stehen (§ 505b BGB): Ein Kredit muss primär aus den laufenden Einnahmen zurückgeführt werden können, nicht aus einem späteren Verkauf. Die wichtigste Frage lautet deshalb nicht, was die Immobilie wert ist – sondern welche Rate der Haushalt dauerhaft trägt.
Der Beleihungswert bestimmt den Preis. Der Kapitaldienst bestimmt, ob überhaupt finanziert wird. Wer beides auseinanderhält, führt ein deutlich präziseres Gespräch mit seiner Bank.
Und noch etwas gerät bei der Fixierung auf die Kondition leicht aus dem Blick: Der Zinssatz ist nur eine von mehreren Stellschrauben. Struktur, Tilgung und Sicherheiten wirken oft stärker.
Ein Zins ist nur der Preis für das Geld.
So bereiten Sie sich vor
- Welche Rate trägt Ihr Haushalt dauerhaft – auch bei höheren Zinsen nach der Zinsbindung? Der Kapitaldienst-Selbstcheck rechnet mit ehrlichem Puffer.
- Wie viel Eigenkapital senkt den Blankoanteil – und bringt Sie unter die nächste Stufe?
- Welche Unterlagen belegen Ihre Einnahmen nachvollziehbar? Die Unterlagen-Checkliste zeigt, was die Bank tatsächlich braucht.
- Welche weiteren Hebel gibt es neben dem Eigenkapital? Dazu gibt es eine eigene Seite: Verhandlungsposition verbessern.
Häufige Fragen
Wie hoch ist der Abschlag vom Marktwert genau?
Einen einheitlichen Prozentsatz für alle Fälle gibt es nicht. Für das vereinfachte Verfahren bei Kleindarlehen schreibt die Beleihungswertermittlungsverordnung einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent vom Marktwert vor (§ 24 Abs. 3 BelWertV). Im Regelverfahren ergibt sich der Abschlag aus der vorsichtigen Bewertung selbst: Bei schwer einschätzbaren Objekten, unsicherer Lage oder besonderer Ausstattung fällt er höher aus.
Erfahre ich als Kunde meinen Beleihungswert?
Fragen Sie danach – viele Institute nennen ihn oder zumindest den daraus abgeleiteten Beleihungsauslauf. Eine Pflicht zur Offenlegung besteht nicht, weil die Wertermittlung eine interne Risikoentscheidung der Bank ist. Der Beleihungsauslauf ist die praktisch wichtigere Zahl, weil er direkt Ihre Preisstufe bestimmt.
Was passiert, wenn der Beleihungswert niedriger ausfällt als erwartet?
Dann steigt der Beleihungsauslauf, und die Finanzierung rutscht möglicherweise in eine teurere Stufe. Gegenmittel sind mehr Eigenkapital, eine zusätzliche Sicherheit (etwa eine Grundschuld auf einer bereits vorhandenen Immobilie) oder eine andere Struktur, zum Beispiel ein KfW-Baustein, der das Hauptdarlehen entlastet.
Zählen die Kaufnebenkosten zum Beleihungswert?
Nein. Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie Maklercourtage fließen nicht in den Beleihungswert ein, weil sie keinen Sachwert schaffen. Werden sie mitfinanziert, erhöhen sie den Beleihungsauslauf, ohne den Wert der Sicherheit zu steigern.
Wird der Beleihungswert bei der Anschlussfinanzierung neu ermittelt?
Bei der Prolongation beim bisherigen Institut meist nicht – der Vertrag läuft mit derselben Sicherheit weiter. Wechseln Sie die Bank, bewertet die neue Bank das Objekt selbst. Häufig fällt der Beleihungsauslauf dann günstiger aus, weil zwischenzeitlich getilgt wurde.
Rechtsgrundlagen: § 194 BauGB, §§ 3, 24 BelWertV, §§ 14, 16 PfandBG, § 505b BGB. Stand: 11. August 2026. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall; er stellt keine Anlage-, Steuer- oder Kreditberatung dar. Alle Angaben ohne Gewähr.