Ein Exposé ist ein Werbetext. Das ist keine Kritik, sondern seine Aufgabe: Es soll Interesse wecken und zur Besichtigung führen. Wer es als Informationsquelle liest, liest es falsch.
Interessanter als das, was drinsteht, ist deshalb fast immer das, was fehlt. Denn Weglassen ist erlaubt – Falschangaben sind es nicht. Ein guter Makler lässt weg, was nicht hilft.
Sechs Angaben, deren Fehlen etwas bedeutet
- Das Baujahr. Steht dort „Altbau“ oder „gepflegter Bestand“ ohne Jahreszahl, gibt es meist einen Grund. Das Baujahr bestimmt Abschreibung, energetischen Standard und den Sanierungsbedarf der nächsten Jahre.
- Das Hausgeld – oder dessen Aufteilung. Häufig steht nur eine Gesamtsumme. Entscheidend ist die Aufteilung: Wie viel davon ist umlagefähig, wie viel entfällt auf die Erhaltungsrücklage? Ein niedriges Hausgeld ohne nennenswerte Rücklage ist ein Warnzeichen, kein Vorteil.
- Die Angaben aus dem Energieausweis. Sie gehören bereits in die Anzeige. Fehlen sie, ist das nicht nur ein Versäumnis, sondern ein Hinweis auf den Wert.
- Die Ist-Miete bei vermieteten Objekten. Steht dort eine „erzielbare Miete“ statt der tatsächlich gezahlten, rechnen Sie mit einem Wunschwert. Die Differenz zwischen beiden ist oft der eigentliche Grund für den Preis.
- Wie lange das Objekt schon am Markt ist. Portale zeigen das Einstelldatum meist nicht deutlich. Eine lange Vermarktungsdauer ist eines der ehrlichsten Signale überhaupt.
- Die Etage und die Ausrichtung. Erdgeschoss zur Straße nach Norden liest sich schlechter als „zentrale Lage“ – gemeint sein kann beides.
Wie sich Weglassen erkennen lässt
Eine einfache Technik: Legen Sie eine feste Liste von Angaben an, die Sie bei jedem Objekt sehen wollen – Baujahr, Wohnfläche, Etage, Ausrichtung, Hausgeld mit Aufteilung, Rücklage, Energiekennwert, Heizungsart und -alter, Ist-Miete, letzte Sanierungen. Gehen Sie diese Liste bei jedem Exposé durch und haken Sie ab.
Was übrig bleibt, ist Ihre Fragenliste. Diese Methode ist deshalb wirksam, weil sie nicht davon abhängt, wie gut ein Text formuliert ist. Sie prüft Vollständigkeit statt Überzeugungskraft.
Formulierungen, die etwas verbergen
Neben dem Weglassen gibt es die zweite Technik: Formulierungen, die zutreffend sind und trotzdem in die Irre führen.
- „Nach Sanierung ein Schmuckstück“ – der Zustand heute ist ein anderer.
- „Ideal für Handwerker“ – es besteht erheblicher Instandsetzungsbedarf.
- „Langjähriger Mieter“ – die Miete liegt vermutlich deutlich unter dem Marktniveau und lässt sich nur begrenzt anheben.
- „Provisionsfrei“ – für den Käufer; wer den Makler bezahlt, sagt der Satz nicht.
- „Erweiterungsmöglichkeiten vorhanden“ – ob sie genehmigungsfähig sind, ist damit nicht gesagt.
Das Muster dahinter ist immer dasselbe: einschränkende Zusätze, Gefühlswörter statt Zahlen und Wissensvorbehalte wie „nach Angaben des Eigentümers“. Eine ausführliche Übersetzungshilfe mit siebzehn typischen Formulierungen steht unter Maklersprech.
Die Unterlagen, die es wirklich zeigen
Am Ende ersetzt kein Exposé die Unterlagen. Fordern Sie vor jeder ernsthaften Kaufabsicht an:
- aktueller Grundbuchauszug, alle drei Abteilungen
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
- Protokolle der letzten drei bis fünf Eigentümerversammlungen
- Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung, Stand der Erhaltungsrücklage
- Energieausweis, Mietvertrag, Wohnflächenberechnung
Der Exposé-Prüfbogen nimmt Ihre Angaben auf und erzeugt daraus eine Fragenliste an den Makler – einschließlich der Punkte, die im Exposé gar nicht vorkommen. Er läuft vollständig in Ihrem Browser; nichts wird übertragen.
Häufige Fragen
Muss ein Exposé bestimmte Angaben enthalten?
Pflicht sind vor allem die wesentlichen Angaben aus dem Energieausweis in der Immobilienanzeige. Alles Weitere ist grundsätzlich freiwillig. Falschangaben können allerdings Ansprüche auslösen, weshalb im Zweifel lieber weggelassen als falsch dargestellt wird.
Ist der Makler verpflichtet, meine Fragen zu beantworten?
Er ist zur Aufklärung über wesentliche Umstände verpflichtet, die er kennt. Ausweichende Antworten auf konkrete Fragen sind deshalb selbst eine Information. Lassen Sie sich Wichtiges schriftlich geben – am besten als Zusage im Kaufvertrag.
Wie erkenne ich, wie lange ein Objekt schon angeboten wird?
Fragen Sie direkt danach und notieren Sie sich Inserate mit Datum. Wenn dasselbe Objekt nach Wochen erneut mit neuen Fotos erscheint, ist es meist nicht neu am Markt, sondern neu eingestellt.
Was sagt eine erzielbare Miete aus?
Sie ist eine Einschätzung, keine Tatsache. Maßgeblich ist die tatsächlich gezahlte Miete. Bei bestehenden Mietverhältnissen sind Erhöhungen zudem nur in engen Grenzen möglich – die erzielbare Miete bleibt dann auf Jahre theoretisch.
Lohnt sich eine Besichtigung ohne vollständige Unterlagen?
Zum ersten Eindruck ja. Vor einem Angebot sollten die Unterlagen aber vollständig vorliegen. Wer erst Preisverhandlungen führt und dann in die Protokolle sieht, verhandelt auf falscher Grundlage.
Stand: 11. August 2026. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls.