Rendite-Rechner Immobilie: Objektrentabilität prüfen

Eigenheimkäufer fragen: Trage ich die Rate? Kapitalanleger fragen: Trägt sich das Objekt selbst? Diese beiden Rechner beantworten die zweite Frage – nach derselben Logik, mit der Banken Vermietungsobjekte durchrechnen: Jahresnettomiete, ehrliche Bewirtschaftungskosten, Kapitaldienst und ein Stress-Szenario. Für Ferienwohnungen gibt es ein eigenes Saisonmodell.

Objektrentabilitäts-Check (Vermietung)

Trägt sich die vermietete Immobilie selbst? Gerechnet wird wie in der Bank: von der Jahresnettomiete über ehrliche Bewirtschaftungsansätze zum Jahresreinertrag – und gegen den Kapitaldienst gestellt, auch im Stress-Szenario.

Kaufpreis €

Kaufnebenkosten %

Grunderwerbsteuer, Notar/Grundbuch, ggf. Makler – je nach Bundesland rund 9 bis 13 %. Details und Rechner auf der Nebenkosten-Seite.

Wohn-/Nutzfläche m²

Wohneinheiten Anzahl

Kaltmiete € je m²/Monat

Die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten. Banken prüfen die Angabe gegen Mietverträge und den örtlichen Mietspiegel – und setzen bei ambitionierten Werten den niedrigeren an.

Stellplätze und Sonstiges €/Monat gesamt

Instandhaltung € je m²/Jahr

Banküblicher Ansatz: rund 12 € je m² und Jahr für laufende Instandhaltung – bei älteren oder sanierungsbedürftigen Objekten entsprechend mehr.

Verwaltung € je Einheit/Jahr

Üblicher Ansatz: rund 300 € je Wohneinheit und Jahr – auch wenn Sie selbst verwalten, gehört Ihre Zeit ehrlich eingepreist.

Mietausfallwagnis % der Jahresmiete

Puffer für Leerstand und Mietausfälle: üblich 2 % bei Wohnen, 4 % bei Gewerbe. Im Stress-Szenario wird automatisch mit dem doppelten Satz gerechnet.

Eigenkapital €

Sollzins % p. a.

Anfängliche Tilgung % p. a.

Gesamtinvestition (inkl. Nebenkosten)–

Darlehen (Investition minus Eigenkapital)–

Jahresnettomiete–

Bruttomietrendite (auf Gesamtinvestition)–

Bewirtschaftungskosten p. a.–

Jahresreinertrag–

Kapitaldienst p. a. (Zins + Tilgung)–

Über-/Unterdeckung p. a.–

Kapitaldienstdeckungsgrad (Reinertrag ÷ Kapitaldienst)

Eine Verhältniszahl, hier in Prozent: 100 % bedeutet, der Jahresreinertrag deckt den Kapitaldienst genau; über 100 % trägt sich das Objekt selbst, darunter entsteht eine Unterdeckung. Banken sehen gern einen Puffer oberhalb von 100 %.

–

Stress-Szenario: Miete −10 %, doppeltes Ausfallwagnis–

Vereinfachungen: Steuerliche Effekte (AfA, Werbungskosten) und Wertänderungen sind bewusst nicht enthalten – sie gehören in die Steuerberatung. Eine Unterdeckung bedeutet nicht automatisch eine Absage: Sie muss dann dauerhaft aus dem übrigen Einkommen getragen werden (Kapitaldienst-Selbstcheck).

Cashflow nach Steuern

Die Rechnung, die über Halten oder Verkaufen entscheidet. Zwei Posten laufen gegenläufig: Die Abschreibung mindert die Steuer, kostet aber kein Geld. Die Tilgung kostet Geld, mindert aber die Steuer nicht. Deshalb kann ein Objekt steuerlich Verlust machen und trotzdem Liquidität binden.

Kaufpreis €

Kaufnebenkosten %

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklercourtage. Sie erhöhen die Anschaffungskosten und werden anteilig mit abgeschrieben. Die Werte je Bundesland stehen im Nebenkosten-Rechner.

Gebäudeanteil %

Nur das Gebäude wird abgeschrieben, der Grund und Boden nicht. Der Anteil sollte im Kaufvertrag stehen oder sauber hergeleitet sein – siehe Kaufpreisaufteilung. Pauschale 80 Prozent halten beim Finanzamt oft nicht.

Abschreibungssatz % je Jahr

Regelsatz 2,00 Prozent (Fertigstellung ab 1925). 2,50 Prozent nur bei Fertigstellung vor 1925. 3,00 Prozent bei Fertigstellung ab 2023. Für Neubauten kann zusätzlich die degressive Abschreibung greifen – Einzelheiten unter Abschreibung.

Darlehensbetrag €

Sollzins %

Anfängliche Tilgung %

Jahreskaltmiete €

Nicht umlagefähige Kosten € je Jahr

Verwaltergebühr, Instandhaltungsrücklage, nicht umlagefähige Anteile des Hausgelds, Kontoführung, Mietausfall. Umlagefähige Betriebskosten zählen hier nicht, weil sie der Mieter trägt.

Persönlicher Grenzsteuersatz %

Der Satz auf den nächsten verdienten Euro, nicht der Durchschnittssatz. Bei mittleren Einkommen liegt er häufig zwischen 30 und 42 Prozent. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag sind hier nicht berücksichtigt.

Anschaffungskosten gesamt–

davon abschreibungsfähiges Gebäude–

Abschreibung je Jahr–

Zinsaufwand im ersten Jahr–

Steuerliches Ergebnis–

Kaltmiete–

abzüglich nicht umlagefähiger Kosten–

abzüglich Kapitaldienst (Zins und Tilgung)–

Steuerwirkung–

Cashflow nach Steuern je Jahr–

entspricht monatlich–

Modellrechnung für das erste volle Jahr. Zins und Tilgung verschieben sich im Zeitverlauf: Der Zinsaufwand sinkt, damit steigt das steuerliche Ergebnis und die Steuerlast – der Cashflow verschlechtert sich also mit den Jahren, solange die Miete nicht steigt. Ohne Sonderabschreibungen, ohne Erhaltungsaufwand, ohne Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag. Keine Steuerberatung; die Beurteilung des Einzelfalls gehört zum Steuerberater.

Ferienwohnungs-Ertrags-Check (Saisonmodell)

Ferienvermietung rechnet sich anders als Langzeitvermietung: Der Ertrag entsteht aus Saisonpreisen und Auslastung. Passen Sie die vier Saisonzeilen an Ihre Region an – die Wochen sollten in Summe 52 ergeben.

Saison	Wochen	Auslastung %	Preis/Woche €	Erlös
Hauptsaison				–
Vorsaison				–
Nachsaison				–
Nebensaison				–

Vermietungskosten % vom Erlös

Plattformprovision (je nach Portal ca. 15 %), Endreinigung (sofern nicht separat berechnet), Wäsche, Verbrauch, Kleinreparaturen. In Summe sind 25 bis 35 % vom Umsatz ein realistischer Rahmen – wer eine Agentur einschaltet, liegt darüber.

Vergleich: erzielbare Langzeit-Kaltmiete €/Monat

Belegte Wochen (– Wochen kalkuliert)–

Durchschnittliche Auslastung–

Jahresumsatz Vermietung–

Vermietungskosten–

Nettoertrag Ferienvermietung p. a.–

Zum Vergleich: Langzeitvermietung p. a.–

Mehr-/Minderertrag der Ferienvermietung–

Nicht vergessen: Ferienvermietung bedeutet laufenden Arbeitsaufwand (Gästekommunikation, Wechsel, Preispflege), örtliche Regeln (Zweckentfremdung, Kurtaxe) und je nach Umfang umsatzsteuerliche Pflichten. Der Mehrertrag ist auch die Vergütung für diese Arbeit. Wie sich das Objekt insgesamt trägt, zeigt der Objektrentabilitäts-Check oben.

Alle Rechner dienen ausschließlich der allgemeinen Bildung und Ihrer eigenen Vorbereitung. Sie ersetzen keine Beratung; verbindliche Zahlen nennt Ihnen Ihre Bank bzw. Ihr Steuerberater. Ihre Eingaben werden nicht gespeichert und nicht übertragen. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: August 2026.

Drei Rechner für vermietete Immobilien und Ferienwohnungen. Alles läuft in Ihrem Browser: kein Konto, keine Anmeldung, nichts wird übertragen. Jedes Ergebnis können Sie ausdrucken oder als PDF speichern.

Womit anfangen? Der Objektrentabilitäts-Check beantwortet die Grundfrage, ob das Objekt überhaupt trägt. Wie viel davon nach Steuern übrig bleibt, zeigt anschließend der Cashflow-Rechner.

Objektrentabilitäts-Check – Trägt sich das Objekt aus der Miete?
Cashflow nach Steuern – Was bleibt am Monatsende tatsächlich übrig?
Ferienwohnungs-Ertrags-Check – Was trägt eine Ferienwohnung im Saisonbetrieb?

Weitere Rechner und Checklisten

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