Kaufen, sanieren, mit Gewinn verkaufen – so lautet das Versprechen. In den Beispielrechnungen, die dafür werben, steht meist eine einzige Zahl: die Differenz zwischen Einkaufs- und Verkaufspreis. Genau diese Zahl ist es nicht, die am Ende auf Ihrem Konto landet. Dazwischen liegen Kaufnebenkosten, ein Sanierungsbudget, das selten hält, Zinsen für die Zeit dazwischen, die Provision beim Verkauf – und die Steuer, die bei dieser Strategie immer anfällt.
Der Rechner auf dieser Seite stellt alle diese Posten nebeneinander. Er beantwortet zwei Fragen: Was bleibt nach Steuern übrig? Und die wichtigere: Wie viel Verkaufserlös darf fehlen, bevor aus dem Gewinn ein Verlust wird?
Fix-und-Flip-Kalkulation
Alle Posten von der Kaufabsicht bis zum Geld auf dem Konto – in der Reihenfolge, in der sie anfallen. Am Ende steht nicht die Handelsspanne, sondern das, was nach Steuern übrig bleibt, und die Antwort auf die Frage, ab welchem Verkaufspreis sich das Vorhaben nicht mehr trägt.
I.Ankauf
II.Sanierung
III.Finanzierung und Haltekosten
IV.Verkauf und Steuer
Was passiert, wenn der Verkaufspreis nicht hält?
Die Sanierungskosten stehen früh fest, die Zinsen sind kalkulierbar – der Verkaufspreis ist die einzige große Zahl, die Sie nicht in der Hand haben. Diese Tabelle zeigt, was ein Nachlass mit dem Ergebnis macht.
| Verkaufspreis | Abweichung | vor Steuer | nach Steuer | auf das Eigenkapital |
|---|
Vereinfachungen: Die Zinsen werden auf die volle Darlehenssumme über die gesamte Haltedauer gerechnet, ohne Auszahlung in Raten und ohne Tilgung. Eine Abschreibung ist nicht berücksichtigt, weil das Objekt nicht vermietet wird; wurde zwischenzeitlich vermietet, wäre die in Anspruch genommene Abschreibung dem Gewinn wieder hinzuzurechnen. Kirchensteuer, Umsatzsteuer und Kosten der Vermarktung in eigener Regie sind nicht enthalten. Die Umrechnung auf ein Jahr erfolgt linear und überzeichnet kurze Haltedauern. Dies ist eine allgemeine Modellrechnung zur eigenen Orientierung und ersetzt weder die steuerliche noch die rechtliche Beratung im Einzelfall. Ihre Eingaben werden nicht gespeichert und nicht übertragen.
Die Steuer ist der größte Einzelposten – und sie fällt immer an
Wer eine Immobilie im Privatvermögen kauft und innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft, verwirklicht ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Der Gewinn wird mit dem persönlichen Steuersatz belastet, nicht mit einem ermäßigten Satz und nicht mit der Abgeltungsteuer. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % zuzüglich Solidaritätszuschlag gehen 44,31 % des Gewinns ans Finanzamt.
Das ist kein Sonderfall, sondern der Regelfall dieser Strategie: Fix und Flip lebt vom schnellen Wiederverkauf, die Zehnjahresfrist ist damit per Definition nicht einzuhalten. Die viel zitierte Ausnahme – Verkauf steuerfrei nach Eigennutzung – setzt voraus, dass die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Wer wirklich selbst einzieht, kann diesen Weg gehen; wer nur den Zweitwohnsitz anmeldet, ohne dort zu leben, riskiert eine Steuerhinterziehung.
Ein Detail, das in Beispielrechnungen fehlt und im Ernstfall wehtut: Ein Verlust aus einem privaten Veräußerungsgeschäft lässt sich nicht mit dem Arbeitslohn verrechnen. Er ist nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften ausgleichbar – im selben Jahr, im Vorjahr oder in künftigen Jahren (§ 23 Abs. 3 Satz 7 f. EStG). Der Staat ist am Gewinn beteiligt, am Verlust nur sehr eingeschränkt.
Die Drei-Objekt-Grenze: ab wann Sie Händler sind
Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte anschafft und wieder veräußert, betreibt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs in der Regel einen gewerblichen Grundstückshandel. Die Grenze steht in keinem Gesetz; sie ist eine Beweisanzeichen-Regel, die das Finanzamt anwendet und die in beide Richtungen durchbrochen werden kann – wer von Anfang an mit Verkaufsabsicht kauft und saniert, kann auch mit weniger Objekten gewerblich sein.
Die Folgen sind erheblich und treffen genau diejenigen, bei denen die Strategie gerade zu funktionieren scheint:
- Die Zehnjahresfrist entfällt. Sie hilft nicht mehr – jeder Verkauf ist steuerpflichtig, auch nach zwölf oder fünfzehn Jahren.
- Gewerbesteuer kommt hinzu. Sie wird über § 35 EStG teilweise auf die Einkommensteuer angerechnet, in Gemeinden mit hohem Hebesatz aber nicht vollständig.
- Buchführung und Bilanzierung, Gewerbeanmeldung, unter Umständen die Mitgliedschaft in der Industrie- und Handelskammer.
- Rückwirkung. Die Einstufung kann auch die bereits abgewickelten Verkäufe erfassen. Wer beim vierten Objekt gewerblich wird, bekommt unter Umständen die ersten drei nachträglich in die Gewerblichkeit gezogen.
Meine Einschätzung: Wer Fix und Flip ernsthaft betreiben will, läuft auf diese Grenze zu – das ist der Normalfall, nicht der Ausrutscher. Die Frage ist deshalb nicht ob, sondern wann die Struktur geklärt wird. Und das gehört vor das erste Objekt, nicht vor das vierte.
Was die Finanzierung unerwartet teuer macht
Hier liegt der Punkt, der in den meisten Darstellungen fehlt, weil er nicht aus der Steuer-, sondern aus der Bankperspektive kommt: Die Bank bewertet das Objekt so, wie es beim Ankauf dasteht – nicht so, wie es nach Ihrer Sanierung aussehen soll. Der Beleihungswert ist ein dauerhaft erzielbarer Wert, kein Zielwert. Wer 200.000 € für ein sanierungsbedürftiges Objekt zahlt und 60.000 € verbaut, bekommt nicht automatisch eine Finanzierung auf Basis der erhofften 340.000 €.
Daraus folgen drei praktische Konsequenzen:
- Der Eigenkapitaleinsatz ist höher als gedacht. Kaufnebenkosten finanziert ohnehin kaum eine Bank mit; kommt eine vorsichtige Bewertung hinzu, wächst der Eigenanteil weiter. Was das mit dem Zinssatz macht, zeigt der Beleihungs-Selbstcheck.
- Kurzfristig ist teurer als langfristig. Eine Zwischenfinanzierung oder eine kurze Zinsbindung kostet Aufschlag gegenüber der zehnjährigen Standardkondition. Die Vorstellung, für zwölf Monate besonders günstig zu finanzieren, geht in aller Regel nicht auf.
- Der Sanierungsanteil muss mitfinanziert werden – und wird häufig in Raten nach Baufortschritt ausgezahlt, gegen Rechnungsnachweis. Bereitstellungszinsen für den noch nicht abgerufenen Teil sind im Rechner oben nicht enthalten; sie kommen bei längeren Bauzeiten obendrauf.
Und noch etwas, das die Bank Sie fragen wird: Was passiert, wenn das Objekt nach der Sanierung nicht zum kalkulierten Preis weggeht? Die belastbare Antwort darauf ist ein Plan B – nämlich die Frage, ob das Objekt sich auch vermietet trägt. Genau das rechnen der Kapitaldienst-Selbstcheck und der Objektrentabilitäts-Check durch. Wer diese Antwort hat, verhandelt anders.
Häufige Fragen
Sind die Sanierungskosten steuerlich absetzbar?
Beim privaten Veräußerungsgeschäft mindern sie den steuerpflichtigen Gewinn – genau so rechnet der Rechner oben. Etwas anderes gilt, wenn das Objekt zwischenzeitlich vermietet war: Dann greift zusätzlich die 15-Prozent-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, nach der Instandsetzungsaufwand innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb zu Anschaffungskosten wird, wenn er 15 % der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten übersteigt. Was das bedeutet, steht im Beitrag Die 15-Prozent-Falle.
Was ist mit einer GmbH?
Eine Kapitalgesellschaft zahlt auf den Gewinn Körperschaft- und Gewerbesteuer, zusammen je nach Hebesatz etwa 30 %. Das klingt zunächst günstiger als 44,31 %. Der Vergleich hinkt aber, solange das Geld in der Gesellschaft bleibt: Bei einer Ausschüttung an Sie persönlich kommt die Kapitalertragsteuer obendrauf, und die Gesamtbelastung liegt dann wieder in ähnlicher Größenordnung. Ob sich der Aufwand lohnt, hängt davon ab, ob Sie reinvestieren wollen oder das Geld brauchen – das ist eine Frage für die Steuerberatung, nicht für einen Rechner.
Wie realistisch ist der Sanierungsansatz?
Fragen Sie nicht den Rechner, fragen Sie Handwerksbetriebe – und zwar vor dem Notartermin. Ein Angebot ist etwas anderes als eine Schätzung aus dem Internet. Der Puffer im Rechner ist ein Notbehelf für die Posten, die niemand vorher sehen kann; er ersetzt keine Kostenvoranschläge. Wer in einem angespannten Handwerkermarkt kauft, sollte zusätzlich einplanen, dass die Bauzeit länger wird – und jeder Monat kostet Zinsen und laufende Kosten.
Und wenn ich das Objekt einfach behalte?
Dann ist es kein Fix und Flip mehr, sondern eine Kapitalanlage – mit einer völlig anderen Rechnung: Die Zehnjahresfrist läuft, die Abschreibung wirkt, die Mieteinnahmen tragen den Kapitaldienst. Rechnen Sie beide Wege durch, bevor Sie kaufen. Ein Objekt, das sich nur beim schnellen Verkauf trägt, ist eine Wette auf den Markt; eines, das sich auch vermietet trägt, ist eine Entscheidung.
Rechtsgrundlagen: § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte), § 15 Abs. 2 EStG und die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zur Drei-Objekt-Grenze, § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (anschaffungsnaher Herstellungsaufwand), §§ 656a bis 656d BGB (Maklerprovision), GNotKG (Notar- und Gerichtskosten). Stand: August 2026. Allgemeine Bildungsinhalte, keine Steuer- oder Rechtsberatung; alle Angaben ohne Gewähr.
Weitere Rechner und Checklisten
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