Exposé-Prüfbogen

Ein Exposé ist ein Verkaufstext. Es nennt, was gefällt, und lässt weg, was stört – beides völlig legal. Dieser Prüfbogen dreht die Blickrichtung um: Sie übertragen die Eckdaten aus dem Exposé, und er sagt Ihnen, welche Zahlen auffällig sind und was Sie beim Makler nachfragen sollten.

Die Eckdaten aus dem Exposé

Füllen Sie aus, was im Exposé steht. Felder, zu denen Sie nichts finden, lassen Sie auf null – auch das ist ein Ergebnis, denn fehlende Pflichtangaben sind selbst ein Befund.

Rendite-ArchitektFinanzierung verständlich gemacht

Objekt und Preis

Kaufpreis €

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Der geforderte Kaufpreis ohne Nebenkosten. Steht im Exposé eine Preisspanne oder „Verhandlungsbasis“, tragen Sie den oberen Wert ein – danach richtet sich, was die Bank finanziert.

Wohnfläche qm

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Fragen Sie nach, wie gerechnet wurde. Nach der Wohnflächenverordnung zählen Balkone in der Regel zu einem Viertel, nach DIN 277 wird die Grundfläche anders erfasst – das ergibt schnell mehrere Quadratmeter Unterschied und verschiebt jeden Preis je Quadratmeter.

Baujahr

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Das Baujahr steuert die Erwartung an Dach, Fenster, Leitungen und Heizung. Wurde später umfassend saniert, tragen Sie das Baujahr trotzdem hier ein und die Sanierung weiter unten – der Prüfbogen wertet beides zusammen aus.

Üblicher Preis in der Lage € je qm

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Der Preis je Quadratmeter, den vergleichbare Wohnungen in derselben Lage erzielen. Quellen: Bodenrichtwerte im Geoportal Ihres Bundeslandes, Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, Angebote in den Portalen. So finden Sie den ortsüblichen Preis. Ohne diesen Wert kann der Prüfbogen den Preis nicht einordnen.

Maklerprovision für Sie %

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Nur Ihr Anteil, nicht die Gesamtprovision. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher darf Ihr Anteil nach §§ 656c, 656d BGB den des Verkäufers nicht übersteigen. Üblich sind 3,57 Prozent einschließlich Umsatzsteuer.

Nutzung

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Die Auswahl steuert, welche Kennzahlen geprüft werden. Bei Kapitalanlage rechnet der Prüfbogen Faktor und Rendite; bei Eigennutzung entfallen diese, dafür zählen Zustand und laufende Kosten stärker.

Kapitalanlage, vermietet Kapitalanlage, aktuell leer Selbst bewohnen

Miete und laufende Kosten

Kaltmiete laut Exposé € je Monat

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Die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten. Steht im Exposé eine „erzielbare“ oder „mögliche“ Miete, ist das eine Schätzung des Verkäufers – lassen Sie sich den aktuellen Mietvertrag zeigen und rechnen Sie mit der Miete, die tatsächlich fließt.

Ortsübliche Miete € je qm

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Aus dem Mietspiegel Ihrer Gemeinde, sofern vorhanden, sonst aus Vergleichsangeboten. Der Prüfbogen erkennt damit zwei Dinge: eine Miete deutlich unter dem Niveau, die sich bei bestehendem Mietverhältnis nur begrenzt anheben lässt, und eine Miete darüber, die im Wiedervermietungsfall kaum zu halten ist.

Hausgeld € je Monat

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Der volle monatliche Betrag an die Gemeinschaft. Wichtig ist die Aufteilung: Der umlagefähige Teil geht an den Mieter weiter, der nicht umlagefähige Teil und die Zuführung zur Rücklage bleiben bei Ihnen. Lassen Sie sich den aktuellen Wirtschaftsplan geben.

Ortsübliche Miete unbekannt? So finden Sie ortsübliche Miete und ortsüblichen Preis – mit Marktcheck zu Leerstand, Bevölkerungsprognose und Kaufpreisfaktor.

Zustand und Gemeinschaft

Energiekennwert kWh je qm und Jahr

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Steht im Energieausweis, der Ihnen spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen ist (Gebäudeenergiegesetz). Achten Sie darauf, ob es ein Verbrauchs- oder ein Bedarfsausweis ist: Der Verbrauchsausweis bildet das Heizverhalten der bisherigen Bewohner ab, nicht die Qualität des Gebäudes.

Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft € anteilig

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Der auf Ihre Wohnung entfallende Anteil, nicht der Topf der ganzen Gemeinschaft. Die Höhe allein sagt wenig: Entscheidend ist, was in den letzten Jahren bereits gemacht wurde und was noch ansteht. Fragen Sie nach den Protokollen der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre.

Letzte größere Sanierung Jahr

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Gemeint sind Maßnahmen am Gebäude: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen. Eine neue Küche oder frische Farbe zählt hier nicht. Liegt nichts vor, lassen Sie das Feld auf null – auch das ist ein Ergebnis.

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Was die Zahlen sagen

Die Schwellenwerte sind allgemeine Erfahrungswerte und ersetzen keine Besichtigung, kein Gutachten und keine Beratung. Regional gelten teils deutlich andere Größenordnungen – besonders bei Kaufpreis und Miete je Quadratmeter. Prüfen Sie die Zahlen zusätzlich gegen Bodenrichtwert und Mietspiegel Ihrer Gemeinde.

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Erfahrungswerte ohne Gewähr; ersetzt keine Besichtigung und kein Gutachten.

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Was ein Exposé nicht verrät

Die Zahlen sind nur die halbe Prüfung. Diese Unterlagen gehören vor jede Kaufentscheidung auf den Tisch – und keine davon steht im Exposé:

• Protokolle der letzten drei bis fünf Eigentümerversammlungen. Hier steht, was beschlossen, gestritten und aufgeschoben wurde. Die wichtigste Unterlage überhaupt.
• Aktueller Wirtschaftsplan und zwei Jahresabrechnungen. Zeigen, ob das Hausgeld realistisch kalkuliert ist.
• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan. Was gehört zum Sondereigentum, was ist Gemeinschaftseigentum, welche Sondernutzungsrechte gibt es? Ein im Exposé zugesagter Stellplatz ohne Grundlage in der Teilungserklärung ist eine Zusage ohne Wert.
• Aktueller Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate. Was in Abteilung II steht, kaufen Sie mit – siehe Grundbuch verstehen.
• Mietvertrag bei vermieteten Objekten, inklusive aller Nachträge und der letzten Mieterhöhung.

Die vollständige Liste zum Abhaken finden Sie unter Checklisten. Wie Sie den Kaufpreis mit amtlichen Daten gegenprüfen, steht unter Kaufpreis plausibilisieren. Und was Formulierungen im Exposé tatsächlich bedeuten, übersetzt die Seite Maklersprech.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen: §§ 656c, 656d BGB (Maklerprovision), Gebäudeenergiegesetz (Vorlagepflicht Energieausweis), Wohnflächenverordnung. Alle Schwellenwerte sind allgemeine Erfahrungswerte. Stand: August 2026. Allgemeine Bildungsinhalte, keine Beratung; alle Angaben ohne Gewähr.