Das Grundbuch ist das amtliche Verzeichnis der Grundstücke und ihrer Rechtsverhältnisse. Es genießt öffentlichen Glauben (§ 892 BGB): Wer gutgläubig auf seinen Inhalt vertraut, wird geschützt. Für Käufer heißt das: Was hier steht, gilt – und was hier steht, kaufen Sie mit. Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO) – als Kaufinteressent regelmäßig über den Notar.
Der Aufbau: Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen
| Teil | Inhalt | Worauf Sie achten |
|---|---|---|
| Bestandsverzeichnis | Gemarkung, Flur, Flurstück, Größe, Wirtschaftsart; bei Wohnungen Miteigentumsanteil und Sondereigentum | Stimmen Flurstücke und Fläche mit Exposé und Flurkarte überein? Sind Wege-, Stellplatz- und Grünflächen als eigene Anteile dabei? |
| Abteilung I | Eigentümer und Erwerbsgrundlage | Verkauft wirklich der Eigentümer? Bei Erbengemeinschaften müssen alle mitwirken. |
| Abteilung II | Lasten und Beschränkungen (außer Grundpfandrechten) | Der kritischste Teil – siehe unten. |
| Abteilung III | Grundpfandrechte: Hypotheken, Grund- und Rentenschulden | Werden sie gelöscht? Ablösung Zug um Zug regeln. |
Ein Grundbuchblatt zum Anklicken
So sieht ein Grundbuchauszug in der Praxis aus. Wählen Sie einen Teil und klicken Sie einen Eintrag an – darunter erscheint, was er bedeutet und ob er für Sie ein Problem ist. Alle Angaben sind erfunden.
| Nr. | Bezeichnung | Wirtschaftsart und Lage | Größe |
|---|---|---|---|
| 1 | Gemarkung Musterstadt, Flur 12, Flurstück 245/3 | Gebäude- und Freifläche, Wohnen? | 612 qm |
| 2 | Gemarkung Musterstadt, Flur 12, Flurstück 245/7 | Verkehrsfläche, Zuwegung? | 48 qm |
| Nr. | Eigentümer | Grundlage der Eintragung |
|---|---|---|
| 1 | A. Muster und B. Muster, in Erbengemeinschaft? | Erbschein vom 14.03.2021 |
| Nr. | Lasten und Beschränkungen | Betrifft |
|---|---|---|
| 1 | Geh- und Fahrtrecht für den jeweiligen Eigentümer des Flurstücks 245/4? | Flurstück 245/3 |
| 2 | Wohnungsrecht auf Lebenszeit für C. Muster, geb. 1954? | Flurstück 245/3 |
| 3 | Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Leitungsrecht) für den Versorgungsträger? | Flurstück 245/7 |
| 4 | Auflassungsvormerkung für den Erwerber? | Flurstücke 245/3, 245/7 |
| Nr. | Betrag | Grundpfandrecht |
|---|---|---|
| 1 | 250.000,00 € | Buchgrundschuld für die Musterbank, 15,00 % Jahreszinsen, 5,00 % einmalige Nebenleistung, vollstreckbar nach § 800 ZPO? |
| 2 | 40.000,00 € | Buchgrundschuld für ein weiteres Institut, im Rang nach Nr. 1? |
Das eigentliche Kaufobjekt
Gemarkung, Flur und Flurstück bezeichnen das Grundstück eindeutig – die Postanschrift steht hier oft gar nicht. Vergleichen Sie Größe und Zuschnitt mit der Flurkarte und dem Exposé. Abweichungen zwischen beworbener und eingetragener Fläche sind häufiger, als man denkt.
Die Wirtschaftsart sagt nichts über die Bebaubarkeit: Was gebaut werden darf, ergibt sich aus dem Bebauungsplan beziehungsweise den §§ 30, 34, 35 BauGB – nicht aus dem Grundbuch.
Ein zweites Flurstück – wird es mitverkauft?
Zufahrten, Garagenflächen und Gartenstreifen liegen häufig auf eigenen Flurstücken. Prüfen Sie, ob wirklich alle im Kaufvertrag aufgeführt sind. Fehlt die Zuwegung, kaufen Sie ein Grundstück ohne gesicherte Zufahrt.
Nur was in der Urkunde steht, wird übertragen – ein Verweis im Exposé genügt nicht.
Verkauf aus einer Erbengemeinschaft
Eine Erbengemeinschaft kann nur gemeinschaftlich über das Grundstück verfügen. Alle Miterben müssen den Kaufvertrag unterschreiben oder wirksam vertreten sein – fehlt eine Person, kommt kein wirksamer Vertrag zustande.
Achten Sie auf Vollmachten, Betreuungen und im Ausland lebende Erben. Solche Konstellationen verlängern den Zeitplan spürbar; planen Sie Ihre Zinsbindungszusage und die bereitstellungsfreie Zeit entsprechend.
Geh- und Fahrtrecht (Grunddienstbarkeit, § 1018 BGB)
Der Nachbar darf über Ihr Grundstück fahren. Entscheidend ist die genaue Lage: Ein Recht am Rand ist meist unproblematisch, ein Weg quer durch den geplanten Garten kostet Nutzbarkeit und Wert. Die Lage steht in der Eintragungsbewilligung – lassen Sie sich diese Urkunde geben, nicht nur den Grundbuchauszug.
Solche Rechte werden beim Verkauf in aller Regel nicht gelöscht. Sie kaufen sie mit, und die Bank berücksichtigt sie im Wert der Sicherheit.
Wohnungsrecht auf Lebenszeit (§ 1093 BGB)
Die berechtigte Person darf die Wohnung bewohnen – unabhängig davon, wer Eigentümer ist, und ohne Miete zu zahlen. Das mindert den Wert erheblich und läuft potenziell Jahrzehnte. Viele Banken finanzieren ein so belastetes Objekt nur eingeschränkt oder gar nicht, weil sich die Sicherheit im Verwertungsfall kaum verwerten lässt.
Wenn Sie selbst einziehen wollen, muss das Recht vor dem Kauf gelöscht werden – das setzt die Zustimmung der berechtigten Person voraus, die dafür meist eine Abfindung erwartet. Die Löschungsbewilligung gehört dann als Fälligkeitsvoraussetzung in den Kaufvertrag.
Leitungsrecht für den Versorgungsträger
Strom-, Gas-, Wasser- oder Abwasserleitungen queren das Grundstück; der Versorger darf sie unterhalten. In der Praxis stört das selten – relevant wird es, wenn Sie genau dort anbauen, unterkellern oder tief pflanzen wollen. Über der Leitung gilt in der Regel ein Bauverbotsstreifen.
Vor konkreten Bauplänen lohnt die Nachfrage beim Versorger nach Lage und Schutzstreifenbreite.
Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB)
Das ist der einzige Eintrag hier, der ausschließlich Ihnen nützt. Zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung vergehen Wochen bis Monate. Die Vormerkung sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung: Verfügungen des Verkäufers, die Ihren Anspruch beeinträchtigen, werden Ihnen gegenüber unwirksam.
Sie wird vom Notar veranlasst und ist Standard. Kaufpreis zahlen Sie erst, wenn sie eingetragen und die Lastenfreistellung gesichert ist.
Grundschuld der finanzierenden Bank
Das ist die Sicherheit für die Finanzierung des Verkäufers. Sie wird nicht automatisch gelöscht: Der Notar holt die Löschungsbewilligung ein, ein Teil Ihres Kaufpreises fließt direkt an die Gläubigerbank – das ist die Lastenfreistellung. Sie gehört zwingend in den Kaufvertrag.
Die 15,00 % Jahreszinsen sind kein realer Kreditzins, sondern ein dinglicher Sicherungspuffer für den Verwertungsfall. Der Zusatz nach § 800 ZPO bedeutet, dass die Bank ohne vorheriges Urteil in das Grundstück vollstrecken kann.
Nachrangige Grundschuld
In der Zwangsversteigerung wird von oben nach unten bedient: Erst wird Nr. 1 vollständig befriedigt, dann Nr. 2. Ein nachrangiges Recht ist deshalb deutlich riskanter – und genau deshalb besteht Ihre eigene Bank auf dem ersten Rang.
Auch dieses Recht muss vor Ihrer Eintragung abgelöst und gelöscht werden. Werden mehrere Gläubiger bedient, verlängert das die Abwicklung; die Verteilung des Kaufpreises regelt der Notar.
Beispielhafte Darstellung. Ein echter Auszug enthält zusätzlich Veränderungs- und Löschungsspalten sowie Verweise auf die zugrunde liegenden Urkunden.
Abteilung II: Die Rechte, die bleiben
Anders als Grundschulden werden Rechte in Abteilung II oft nicht gelöscht – Sie übernehmen sie. Sie mindern Nutzbarkeit und Wert, und Banken bewerten sie im Beleihungswert entsprechend.
- Wegerecht / Leitungsrecht (Grunddienstbarkeit, § 1018 BGB): Ein Nachbar darf Ihr Grundstück überqueren oder Leitungen darüber führen. Prüfen Sie Lage und Umfang – ein Wegerecht quer über den geplanten Garten ist ein echter Wertfaktor.
- Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) und Nießbrauch (§ 1030 BGB): Häufig bei Übergaben in der Familie. Ein Wohnungsrecht erlaubt das Bewohnen, der Nießbrauch sogar die Vermietung mit Ertrag. Beides mindert den Wert erheblich – und läuft oft lebenslang. Banken finanzieren solche Objekte nur eingeschränkt.
- Vorkaufsrecht (§§ 1094 ff. BGB): Ein Dritter kann in Ihren Kaufvertrag eintreten. Daneben gibt es das gesetzliche gemeindliche Vorkaufsrecht (§§ 24 ff. BauGB) – dessen Negativzeugnis ist regelmäßig Fälligkeitsvoraussetzung.
- Reallast (§ 1105 BGB): Wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück – klassisch der Erbbauzins oder ein Altenteil.
- Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB): Ihr eigener Schutz zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung – sie sperrt Zwischenverfügungen des Verkäufers.
Nicht im Grundbuch stehen Baulasten. Sie werden im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde geführt (in Bayern und Brandenburg gibt es sie nicht) und können die Bebaubarkeit massiv einschränken – etwa durch übernommene Abstandsflächen des Nachbarn. Getrennt anfragen!
Abteilung III: Grundpfandrechte und der Rang
Hier stehen die Belastungen Ihrer und der Vorbesitzer-Finanzierung. Typischer Eintrag: Grundschuld über einen Betrag, ohne Brief, für eine Bank, mit hohen Grundschuldzinsen (oft 12 bis 18 % – ein reiner Sicherungspuffer, keine echte Zinszahlung) und Nebenleistung, vollstreckbar nach § 800 ZPO.
Entscheidend ist der Rang: Bei der Zwangsversteigerung wird von oben nach unten bedient. Deshalb besteht Ihre Bank auf einer erstrangigen Grundschuld – Nachrang bedeutet höheres Risiko und schlechtere Konditionen. Die alten Rechte des Verkäufers werden über die Lastenfreistellung abgelöst: Der Notar holt die Löschungsbewilligung ein, Ihr Kaufpreis fließt teilweise direkt an die Gläubigerbank. Mehr zur Grundschuld selbst: Grundschuld erklärt.
Bei Eigentumswohnungen: das Wohnungsgrundbuch
Für jede Einheit wird ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt geführt. Eingetragen ist der Miteigentumsanteil am Grundstück (z. B. 268/10.000), verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung nach Aufteilungsplan – häufig ergänzt um Sondernutzungsrechte an Keller, Stellplatz oder Gartenfläche. Der Miteigentumsanteil bestimmt Stimmrecht und Kostenverteilung; das Sondernutzungsrecht gibt Ihnen die alleinige Nutzung an einer Fläche, die rechtlich Gemeinschaftseigentum bleibt. Beides gehört exakt geprüft – ein im Exposé zugesagter Stellplatz, der nicht im Grundbuch verankert ist, ist eine Zusage ohne Rechtsgrundlage.
Prüf-Reihenfolge für Käufer
- Aktuellen Auszug anfordern – nicht älter als drei Monate (das verlangt auch Ihre Bank).
- Bestandsverzeichnis mit Flurkarte und Exposé abgleichen.
- Abteilung II Eintrag für Eintrag klären: Wer hat welches Recht, wo genau, wie lange – und wird es gelöscht?
- Abteilung III: Lastenfreistellung im Kaufvertrag sichern.
- Baulastenverzeichnis und Altlastenkataster separat abfragen.
Zur Übersicht: alle Themen im Wissensspeicher
Rechtsgrundlagen: §§ 873, 883, 892, 1018, 1030, 1093, 1094, 1105, 1113 ff., 1191 ff. BGB; GBO; § 800 ZPO; §§ 24 ff. BauGB; WEG. Stand: August 2026. Allgemeine Bildungsinhalte, keine Rechtsberatung; alle Angaben ohne Gewähr.