Bauspardarlehen und Kombi-Finanzierung

Das Bauspardarlehen ist ein zinsgünstiges Darlehen aus einem Bausparvertrag: Erst sparen Sie einen Teil der Bausparsumme an, danach erhalten Sie das Darlehen über den Rest – zu einem Sollzins, der schon bei Vertragsabschluss festgelegt wurde. Genau darin liegt sein Wert: Es ist ein Instrument der Zinssicherung.

Die zwei Phasen

In der Sparphase zahlen Sie den tariflichen Regelsparbeitrag auf den Vertrag ein; das Guthaben wird bewusst niedrig verzinst. Zugeteilt wird der Vertrag, wenn das tarifliche Mindestsparguthaben (je nach Tarif 30 bis 50 % der Bausparsumme) erreicht ist und die Bewertungszahl stimmt. Danach beginnt die Darlehensphase: Die Bausparkasse zahlt die Differenz zwischen Bausparsumme und Guthaben als Darlehen aus; die Monatsrate ist tariflich als Promille der Bausparsumme festgelegt. Rechtlicher Rahmen ist das Gesetz über Bausparkassen (BauSparkG) mit den Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) des jeweiligen Tarifs.

Die Kombi-Finanzierung: Zinssicherung für die Anschlussfinanzierung

Ihre wichtigste Rolle spielen Bausparverträge heute in der Kombination mit einem Hauptdarlehen: Während der ersten Zinsbindung besparen Sie parallel einen Bausparvertrag über die spätere Restschuld. Zum Ende der Zinsbindung ist er zuteilungsreif – und die Anschlussfinanzierung läuft zum heute schon festen Bauspar-Darlehenszins, egal wo der Markt dann steht. Was das kostet und bringt, rechnet der Bauspar-Kombi-Check mit vier typischen Tarifprofilen durch – inklusive der Gegenüberstellung, wie viel die Zinssicherung bei steigenden Zinsen wert ist.

Stärken und Schwächen

• Fester Darlehenszins ab Tag eins – die einzige Möglichkeit, sich den Anschlusszins über 10 oder 15 Jahre hinaus verbindlich zu sichern.
• Sondertilgung jederzeit: Bauspardarlehen dürfen laut ABB in der Regel jederzeit ganz oder teilweise kostenfrei getilgt werden – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
• Kosten der Sicherheit: Abschlussgebühr (üblich 1,0 bis 1,60 % der Bausparsumme), niedrig verzinstes Guthaben und die Doppelbelastung aus Darlehensrate plus Sparrate in Phase 1.
• Zuteilung ist kein Fixtermin: Die Bausparkasse garantiert keinen Zuteilungszeitpunkt – die Planung sollte einen Puffer enthalten.

Förderung nicht vergessen

Auf Bausparbeiträge gibt es je nach Einkommen staatliche Zulagen: die Wohnungsbauprämie (WoPG) und die Arbeitnehmersparzulage auf vermögenswirksame Leistungen (5. VermBG). Die Beträge sind überschaubar, aber es ist geschenktes Geld – die Voraussetzungen (Einkommensgrenzen, wohnwirtschaftliche Verwendung) prüft die Bausparkasse.

Die Bewertungszahl: warum die Zuteilung kein Termin ist

Bausparen funktioniert als geschlossener Kreislauf: Wer heute spart, finanziert das Darlehen desjenigen, der heute zugeteilt wird. Damit die Reihenfolge gerecht bleibt, arbeiten Bausparkassen mit einer Bewertungszahl. Sie belohnt zwei Dinge – wie viel Sie angespart haben und wie lange das Geld schon im Kollektiv liegt.

Daraus folgt eine Eigenheit, die man kennen sollte: Wer sein Guthaben ganz zum Schluss in einer Summe einzahlt, erreicht das Mindestsparguthaben zwar sofort, sammelt aber kaum Bewertungszahl – und wird trotzdem nicht zugeteilt. Regelmäßiges Sparen über die Jahre ist deshalb nicht nur Gewohnheit, sondern Voraussetzung.

Für die Zuteilung müssen drei Bedingungen zusammenkommen:

• Das Mindestsparguthaben ist erreicht – je nach Tarif 30 bis 50 % der Bausparsumme.
• Die Mindestvertragsdauer ist abgelaufen.
• Die Zielbewertungszahl des jeweiligen Zuteilungstermins ist erreicht – und die schwankt, weil sie von den Ein- und Auszahlungen des gesamten Kollektivs abhängt.

Deshalb nennt kein seriöses Angebot einen garantierten Zuteilungstermin, sondern einen voraussichtlichen. Wer die Zuteilung fest einplant – etwa zum Ende einer Zinsbindung – sollte einen Puffer von mindestens sechs bis zwölf Monaten einrechnen. Das Verfahren selbst wird von der BaFin beaufsichtigt; Bausparkassen müssen nachweisen, dass ihre Tarife dauerhaft zuteilungsfähig kalkuliert sind.

Wenn das Geld vor der Zuteilung gebraucht wird

Für den Fall, dass der Kauf nicht auf die Zuteilung warten kann, gibt es zwei Konstruktionen. Beide sind sinnvoll – und beide kosten zusätzlich:

• Vorfinanzierung: Ein neuer Bausparvertrag wird komplett vorfinanziert. Sie zahlen zunächst nur Zinsen auf das Vorausdarlehen und besparen parallel den Bausparvertrag. Bei Zuteilung löst dieser das Vorausdarlehen ab.
• Zwischenfinanzierung: Ein bereits gut gefüllter Vertrag steht kurz vor der Zuteilung, nur der Zeitpunkt passt nicht. Überbrückt wird lediglich die Lücke – entsprechend kürzer und günstiger. Mehr dazu unter Zwischenfinanzierung.

In beiden Fällen zahlen Sie eine Zeit lang doppelt: Zinsen auf das Vorausdarlehen und die Sparrate auf den Bausparvertrag. Diese Doppelbelastung gehört ehrlich in die Haushaltsrechnung – sie ist der häufigste Grund, warum solche Modelle im Nachhinein als teuer empfunden werden.

Wann sich Bausparen nicht lohnt

Ein Bausparvertrag ist eine Zinsversicherung, und wie jede Versicherung kostet er auch dann, wenn der Schadensfall ausbleibt. Diese Fälle sprechen dagegen:

• Die Restschuld ist ohnehin klein. Wer mit hoher Tilgung und langer Bindung arbeitet, hat am Ende der Zinsbindung wenig übrig – dann steht die Abschlussgebühr in keinem Verhältnis zum gesicherten Betrag.
• Der Zeitraum ist kurz. Für eine Zinssicherung über zwei bis drei Jahre ist ein Forward-Darlehen meist das passendere und billigere Werkzeug.
• Reines Sparen ohne Darlehensabsicht. Als Geldanlage ist das Bausparguthaben wegen der niedrigen Verzinsung und der Abschlussgebühr schwach. Der Wert liegt im späteren Darlehenszins – wer ihn nie abruft, zahlt für nichts. Ausnahme: kleine Verträge, bei denen die staatliche Förderung die Kosten überkompensiert.
• Die Bausparsumme ist zu groß gewählt. Die Abschlussgebühr bemisst sich an der Bausparsumme, nicht am tatsächlichen Bedarf. Ein deutlich zu großer Vertrag ist teuer – die passende Größe ermittelt der Bausparrechner.

Umgekehrt gilt: Je größer die erwartete Restschuld, je länger der Sicherungszeitraum und je unsicherer die Zinsentwicklung, desto eher trägt sich die Konstruktion. Die Gegenüberstellung mit einer klassischen Anschlussfinanzierung – inklusive verrechneter Abschlussgebühr – rechnet der Bauspar-Kombi-Check.

Häufige Fragen

Zur Übersicht: alle Themen im Wissensspeicher

Rechtsgrundlagen: Gesetz über Bausparkassen (BauSparkG), Allgemeine Bausparbedingungen (ABB), Wohnungsbau-Prämiengesetz (WoPG), 5. VermBG. Stand: August 2026. Allgemeine Bildungsinhalte, keine Beratung; alle Angaben ohne Gewähr.