Maklersprech: was Formulierungen im Exposé wirklich bedeuten

Zwei Signalwörter in einem Satz. Charmant steht für Eigenheiten, die man mögen muss: schiefe Wände, knarrende Dielen, ungewöhnliche Grundrisse. Potenzial heißt, dass Arbeit vor Ihnen liegt, deren Umfang niemand beziffert hat.

Beides ist kein Ausschlussgrund. Aber der Preis muss die Arbeit abbilden, und Sie sollten den Umfang kennen, bevor Sie unterschreiben – nicht danach.

Bezieht sich auf Sauberkeit und Optik, nicht auf Technik. Eine gepflegte Wohnung kann eine dreißig Jahre alte Heizung, einfach verglaste Fenster und Elektrik ohne Fehlerstromschutzschalter haben.

Gepflegt sagt: Hier hat jemand gewohnt und geputzt. Es sagt nichts über Dach, Leitungen, Steigstränge oder Fassade – und genau dort liegen die teuren Posten.

Das ist die ehrlichste Formulierung auf dieser Liste. Sie bedeutet: Das Objekt ist im jetzigen Zustand nicht bewohnbar oder nicht vermietbar, und der Preis ist entsprechend niedrig.

Der Haken liegt woanders: Banken finanzieren solche Objekte zurückhaltend, weil die Sicherheit im jetzigen Zustand wenig wert ist. Und Eigenleistung wird nur begrenzt anerkannt – siehe Denkfehler beim Immobilienkauf.

Teilsaniert ist ein Wort ohne Inhalt, solange nicht dabeisteht, welcher Teil. Neue Bäder und Böden sind schnell gemacht und fallen ins Auge. Dach, Fassade, Fenster und Heizung kosten das Vielfache und sieht man nicht.

Achten Sie auf die Reihenfolge: Wurde innen saniert, ohne dass die Gebäudehülle angefasst wurde, steht die teure Arbeit noch bevor – und sie betrifft bei einer Eigentümergemeinschaft alle.

Eine Selbstverständlichkeit, die als Vorzug verkauft wird. Der Energieausweis ist beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben und muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden.

Interessant ist nicht, dass er vorliegt, sondern was drinsteht. Und ob es ein Bedarfs- oder ein Verbrauchsausweis ist: Der Verbrauchsausweis bildet das Heizverhalten der Vorbewohner ab. Eine sparsame Rentnerin macht daraus einen guten Wert, der Ihnen nichts nützt.

Kann alles heißen: eine echte Anliegerstraße im Grünen – oder eine Wohnung zum Hinterhof an einer Hauptstraße, bei der nur das Schlafzimmer ruhig liegt. Ruhig ist außerdem eine Momentaufnahme: Der Besichtigungstermin am Sonntagvormittag sagt wenig über Freitagabend.

Prüfen Sie selbst: Bebauungsplan der Gemeinde einsehen (was darf nebenan noch gebaut werden?), zu verschiedenen Tageszeiten vorbeifahren, Lärmkarten des Landes ansehen.

Übersetzt: Die Lage ist heute nicht gut. Was daraus wird, ist eine Wette. Manche gehen auf, viele nicht – und die Zeitspanne beträgt Jahrzehnte, nicht Jahre.

Kaufen Sie zum heutigen Wert der Lage, nicht zum erhofften. Wenn die Rechnung nur mit der erwarteten Aufwertung aufgeht, ist es keine Kalkulation, sondern Hoffnung.

Meist zutreffend, aber zweischneidig: Was gut angebunden ist, liegt oft an einer viel befahrenen Straße, einer Bahnstrecke oder einer Einflugschneise. Beides zusammen – ruhig und verkehrsgünstig – kommt seltener vor, als Exposés vermuten lassen.

Klingt nach Stabilität und ist es oft auch. Die Kehrseite: Bei langen Mietverhältnissen liegt die Miete meist deutlich unter dem ortsüblichen Niveau, und Erhöhungen sind durch die Kappungsgrenze begrenzt. Eigenbedarf lässt sich gegen langjährige Mieter zudem schwerer durchsetzen, bei älteren Menschen kann er an der Härtefallklausel scheitern.

Für die Renditerechnung heißt das: Die niedrige Ist-Miete ist auf Jahre die reale Miete, nicht das Potenzial.

Hier wird mit einer Zahl gerechnet, die es nicht gibt. Das Potenzial setzt voraus, dass der aktuelle Mieter auszieht und Sie modernisieren – beides ungewiss, beides mit Kosten und Leerstandszeiten verbunden.

Rechnen Sie immer mit der Ist-Miete. Das Potenzial ist der Bonus, nicht die Grundlage. Prüfen können Sie den Unterschied im Exposé-Prüfbogen.

Schön, aber selten geschenkt. Zahlt der Verkäufer die volle Provision, kalkuliert er sie in der Regel in den Kaufpreis ein. Sie zahlen sie dann trotzdem – nur über die Finanzierung, also mit Zinsen über zwanzig Jahre.

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gilt seit 2020 ohnehin: Der Käufer darf höchstens den Anteil tragen, den auch der Verkäufer zahlt (§§ 656c, 656d BGB).

Bis zu ist das entscheidende Wort. Fast immer ist die Bruttorendite gemeint: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis – ohne Kaufnebenkosten, ohne nicht umlagefähige Kosten, ohne Mietausfall, ohne Instandhaltung.

Realistisch bleibt davon deutlich weniger übrig. Rechnen Sie selbst nach: Rendite-Rechner mit Jahresreinertrag und Stress-Szenario.

Eine Behauptung ohne Beleg. Belegen lässt sie sich nur mit Unterlagen: Protokolle der letzten drei bis fünf Versammlungen, Jahresabrechnungen, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand und Maßnahmenhistorie.

In den Protokollen steht, was wirklich los ist – welche Anträge scheiterten, worüber gestritten wird, was seit Jahren vertagt wird.

Achten Sie auf das Wort bekannt. Es bezieht sich auf beschlossene Umlagen. Ein absehbarer Sanierungsbedarf, über den noch nicht abgestimmt wurde, fällt nicht darunter – trifft Sie aber genauso.

Im Kaufvertrag lässt sich das schärfer fassen: eine Versicherung des Verkäufers, dass ihm keine beschlossenen oder geplanten außergewöhnlichen Maßnahmen bekannt sind.

Sie sparen den Grundstückspreis nicht, Sie strecken ihn – unbefristet und meist mit Wertsicherungsklausel, also steigend. Dazu kommen schlechtere Finanzierungskonditionen, weil die Bank im Verwertungsfall nur das Gebäude auf fremdem Grund hat.

Die vollständige Rechnung samt Vergleich steht unter Denkfehler beim Immobilienkauf – dort können Sie Ihren Fall auch selbst durchrechnen.

Beim Bauträger entfällt zwar die Maklerprovision, dafür greift eine Besonderheit bei der Grunderwerbsteuer: Werden Grundstück und Bauleistung als einheitliches Vertragswerk verkauft, fällt die Steuer auf den Gesamtpreis an, nicht nur auf das Grundstück. Das macht schnell einen fünfstelligen Unterschied.

Die Rechnung dazu steht unter Kaufnebenkosten.

Klingt nach einer Randnotiz, ist aber der schwerwiegendste Punkt auf dieser Liste. Ein lebenslanges Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) bedeutet: Die berechtigte Person darf dort wohnen, ohne Miete zu zahlen, unabhängig davon, wem die Wohnung gehört.

Der Wert sinkt erheblich, viele Banken finanzieren so belastete Objekte nur eingeschränkt oder gar nicht. Eine Löschung setzt die Zustimmung der berechtigten Person voraus – und die kostet in aller Regel eine Abfindung.