Meine Objekte

Wer mehrere Objekte prüft, verliert schnell den Überblick: Welches hatte noch mal welchen Faktor, und wie sah der Cashflow beim zweiten aus? Hier legen Sie Ihre geprüften Objekte ab und stellen sie nebeneinander.

Ihre Daten bleiben bei Ihnen. Alles wird ausschließlich im Speicher Ihres Browsers abgelegt – kein Konto, keine Anmeldung, keine Übertragung an einen Server. Das bedeutet auch: Auf einem anderen Gerät oder in einem anderen Browser sind die Objekte nicht sichtbar, und beim Löschen der Browserdaten sind sie weg. Nutzen Sie deshalb die Sicherungsfunktion am Ende der Seite.

Rendite-ArchitektFinanzierung verständlich gemacht

Objekt aufnehmen

Tragen Sie die Eckdaten ein. Die Kennzahlen werden daraus berechnet – Sie müssen nichts ausrechnen.

Bezeichnung

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Nur zur Wiedererkennung in Ihrer Liste. Straße und Lage im Haus genügen. Die Angabe bleibt in diesem Browser und wird nirgends hochgeladen – wer den Rechner auf einem anderen Gerät öffnet, sieht die Liste nicht.

Kaufpreis €

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Der reine Kaufpreis ohne Nebenkosten. Für den Vergleich mehrerer Objekte sollten Sie überall denselben Stand eintragen – also entweder durchgängig den Angebotspreis oder durchgängig Ihren Zielpreis nach Verhandlung.

Kaufnebenkosten %

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Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Ihr Makleranteil zusammen. Die Grunderwerbsteuer allein schwankt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Den genauen Satz für Ihren Fall rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus.

Kaltmiete € je Monat

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Die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten. Bei vermieteten Objekten die Miete aus dem laufenden Vertrag, nicht die im Exposé genannte „erzielbare“ Miete. Wie weit die tatsächliche Miete vom ortsüblichen Niveau abweicht, zeigt der Exposé-Prüfbogen.

Nicht umlagefähige Kosten € je Monat

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Was bei Ihnen hängen bleibt: Verwaltervergütung, Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, eigene Instandhaltung, Mietausfallwagnis. Diese Position wird beim Rechnen gern vergessen – sie entscheidet aber darüber, ob sich ein Objekt trägt.

Eigenkapital €

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Was Sie tatsächlich einbringen. Als Faustformel sollten mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln kommen, weil sie keinen Gegenwert schaffen, den die Bank beleihen kann. Je mehr Eigenkapital, desto besser meist auch der Zins.

Sollzins %

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Der nominale Zinssatz, nicht der Effektivzins – der enthält zusätzlich Kosten und passt nicht in diese Rechnung. Wenn Sie noch kein Angebot haben, nehmen Sie überall denselben Wert, damit die Objekte vergleichbar bleiben.

Anfängliche Tilgung %

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Der Tilgungsanteil im ersten Jahr. Er steigt im Lauf der Zeit, weil der Zinsanteil sinkt. Bei niedriger Anfangstilgung bleibt am Ende der Zinsbindung eine hohe Restschuld – wie hoch, zeigen die Zins-Szenarien.

Notiz

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Platz für das, was keine Zahl ist und trotzdem den Ausschlag gibt: Zustand von Dach und Heizung, Beschlüsse der Eigentümerversammlung, Lage im Haus, Termin der nächsten Besichtigung.

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Meine Objekte im Vergleich

Objekt	Kaufpreis	Gesamtaufwand	Darlehen	Rate	Faktor	Bruttorendite	Cashflow je Monat

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Der Cashflow ist hier die Rechnung vor Steuern: Kaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten und abzüglich Kapitaldienst. Was nach Steuern übrig bleibt, rechnet der Cashflow-Rechner. Der Faktor bezieht sich wie marktüblich auf den Kaufpreis, die Bruttorendite ebenfalls – für die ehrlichere Betrachtung auf den Gesamtaufwand nutzen Sie den Objektrentabilitäts-Check.

Drucken oder als PDF sichern Sicherungsdatei herunterladen Sicherung einlesen

Die Sicherungsdatei enthält ausschließlich Ihre eingetragenen Zahlen und liegt auf Ihrem Gerät. Legen Sie sie dort ab, wo Sie auch Ihre übrigen Unterlagen zum Objekt aufbewahren.

Stand , erstellt auf rendite-architekt.de
Vereinfachte Kennzahlen ohne Gewähr; Ihre Objekte liegen nur in diesem Browser.

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Wie Sie die Kennzahlen lesen

• Gesamtaufwand ist Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Das ist der Betrag, den Sie tatsächlich aufbringen – und die ehrlichere Bezugsgröße für jede Renditebetrachtung.
• Faktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Er sagt, wie viele Jahresmieten das Objekt kostet. Marktüblich ist der Bezug auf den Kaufpreis – deshalb steht er hier so, obwohl der Gesamtaufwand aussagekräftiger wäre.
• Bruttorendite ist die Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Sie eignet sich zum schnellen Vergleich zweier Objekte, nicht als Entscheidungsgrundlage.
• Cashflow ist das, was am Monatsende übrig bleibt oder fehlt: Kaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten minus Rate. Ein negativer Wert ist kein Ausschlusskriterium – er zeigt nur, was Sie monatlich zuschießen, während Sie tilgen.

Für die tiefere Prüfung eines einzelnen Objekts nach bankübliche Maßstäben nutzen Sie den Rendite-Rechner mit Jahresreinertrag, Kapitaldienstdeckung und Stress-Szenario. Was von den Denkfehlern der Branche zu halten ist, steht unter Denkfehler beim Immobilienkauf.

Alle Berechnungen sind vereinfachte Modellrechnungen für das erste Jahr, ohne Steuern und ohne Zinsänderung nach der Zinsbindung. Stand: August 2026. Allgemeine Bildungsinhalte, keine Beratung; alle Angaben ohne Gewähr.