Immobilienkauf: Kaufwege und Grundstücksarten im Überblick

Immobilien kann man auf sehr unterschiedlichen Wegen erwerben: als fertiges Haus mit Grundstück, als reines Grundstück, als Grundstück mit anschließendem Bau oder als Paket vom Bauträger. Der gewählte Kaufweg bestimmt Ablauf, Risiken – und vor allem die Nebenkosten, allen voran die Grunderwerbsteuer. Diese Seite ordnet die Wege und die wichtigsten Grundstücksarten ein.

Weg 1: Die Bestandsimmobilie

Der häufigste Fall: Haus oder Eigentumswohnung samt Grundstück(santeil) werden fertig gekauft. Die Grunderwerbsteuer fällt auf den gesamten Kaufpreis an; der Zustand des Objekts ist besichtigbar, die Kosten sind vergleichsweise gut kalkulierbar – Sanierungsstau und Instandhaltungsrücklage (bei Wohnungen: Protokolle der Eigentümerversammlung!) gehören trotzdem geprüft. Details zu den Kosten: Kaufnebenkosten mit Rechner.

Weg 2: Nur ein Grundstück

Beim reinen Grundstückskauf entscheidet die Grundstücksart über Wert und Bebaubarkeit:

  • Bauerwartungsland: Eine spätere Bebaubarkeit ist zu erwarten, aber nicht gesichert – spekulativ, deutlich günstiger, von Banken kaum beleihbar.
  • Rohbauland: Bereits für die Bebauung vorgesehen, aber noch nicht erschlossen oder umgelegt.
  • Baureifes Land: Bebaubar nach Bebauungsplan (§ 30 BauGB), innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (§ 34 BauGB) – im Außenbereich (§ 35 BauGB) ist Bauen dagegen nur ausnahmsweise zulässig.
  • Erschlossen oder nicht: Ohne gesicherte Erschließung (Straße, Wasser, Abwasser, Strom) keine Baugenehmigung – und Erschließungs- bzw. Anliegerbeiträge (§§ 127 ff. BauGB, Kommunalabgabenrecht) können fünfstellig werden. Vor dem Kauf beim Bauamt den Stand erfragen.

Weg 3: Grundstück kaufen, frei bauen

Wer das Grundstück kauft und rechtlich wie wirtschaftlich unabhängig davon mit einem frei gewählten Unternehmen baut, zahlt Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück – die Bauleistung bleibt grunderwerbsteuerfrei. Voraussetzungen: freie Wahl des Bauunternehmens, kein vom Verkäufer vorgegebenes Objekt, eigenständige Verträge, idealerweise zeitlicher Abstand. Zusätzlich gilt: Beim Neubau entstehen Bauzeit- und Bereitstellungszinsen, und die Auszahlung folgt dem Baufortschritt.

Weg 4: Der Bauträger – das einheitliche Vertragswerk

Beim Bauträger kaufen Sie Grundstück und (künftiges) Gebäude als Paket – bequem und mit einem Vertragspartner. Steuerlich ist das der teuerste Weg: Nach der ständigen Rechtsprechung des BFH zum einheitlichen Erwerbsgegenstand fällt die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis an, also auch auf die Bauleistung (Beispielrechnung mit 19.500 € Unterschied auf der Nebenkosten-Seite). Ihr Schutz während der Bauphase ist die Makler- und Bauträgerverordnung: Der Bauträger darf Zahlungen nur nach Baufortschritt in festgelegten Raten verlangen (§ 3 MaBV); üblich ist die Abwicklung über eine Auflassungsvormerkung und einen Ratenplan im Notarvertrag.

Sonderwege: Erbbaurecht und Zwangsversteigerung

  • Erbbaurecht (ErbbauRG): Sie erwerben das Gebäude bzw. das Recht zu bauen, nicht aber das Grundstück – dafür zahlen Sie einen laufenden Erbbauzins (häufig an Kirchen, Stiftungen oder Kommunen). Geringerer Kapitalbedarf, aber: Der Erbbauzins läuft dauerhaft, Wertsteigerungen des Bodens gehören dem Grundstückseigentümer, und die Finanzierung ist anspruchsvoller (Banken verlangen Stillhalteerklärungen).
  • Zwangsversteigerung (ZVG): Erwerb per Zuschlag beim Amtsgericht – ohne Notarvertrag, ohne Gewährleistung, oft ohne Innenbesichtigung. Chancen auf günstige Preise stehen erheblichen Risiken gegenüber; das Verkehrswertgutachten des Gerichts ist Pflichtlektüre. Maklerkosten entfallen, Grunderwerbsteuer fällt auf das Meistgebot an.

Der Ablauf jedes Kaufs: vom Notar bis zum Grundbuch

Unabhängig vom Weg gilt: Der Kaufvertrag braucht die notarielle Beurkundung (§ 311b BGB). Nach der Beurkundung sichert die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) den Käufer im Grundbuch; der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die Voraussetzungen (Vormerkung, Lastenfreistellung, ggf. Verwalterzustimmung) vorliegen. Eigentümer werden Sie mit Auflassung und Eintragung (§§ 873, 925 BGB) – wofür das Finanzamt zuvor die Unbedenklichkeitsbescheinigung zur gezahlten Grunderwerbsteuer erteilt haben muss (§ 22 GrEStG). Parallel läuft die Finanzierung: Kapitaldienst-Selbstcheck, Beleihungs-Selbstcheck und die Bestellung der Grundschuld.

Häufige Fragen

Wann bin ich wirklich Eigentümer der Immobilie?
Erst mit der Eintragung im Grundbuch (§§ 873, 925 BGB) – nicht mit der Unterschrift beim Notar und nicht mit der Kaufpreiszahlung. Zwischen Beurkundung und Eintragung schützt Sie die Auflassungsvormerkung.
Was ist der Unterschied zwischen Bauträger und freiem Bauen?
Beim Bauträger kaufen Sie Grundstück und Gebäude als Paket von einem Anbieter – mit Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis und Zahlungen nach MaBV-Ratenplan. Beim freien Bauen kaufen Sie das Grundstück separat und wählen das Bauunternehmen selbst – die Grunderwerbsteuer fällt dann nur auf das Grundstück an.
Kann ich ein unerschlossenes Grundstück finanzieren?
Grundsätzlich ja, aber zurückhaltender: Banken setzen unerschlossene Grundstücke vorsichtig an, und die Erschließungskosten müssen in die Gesamtrechnung. Ohne gesicherte Erschließung gibt es zudem keine Baugenehmigung.
Ist eine Zwangsversteigerung ein Schnäppchen?
Manchmal – aber ohne Gewährleistung, oft ohne Innenbesichtigung und mit Bietwettbewerb. Wer mitbietet, sollte das gerichtliche Verkehrswertgutachten genau lesen, ein hartes Limit setzen und die Finanzierung vorher gesichert haben.

Quellen und Rechtsgrundlagen

  • §§ 311b, 873, 883, 925 BGB (Beurkundung, Vormerkung, Auflassung); § 22 GrEStG (Unbedenklichkeitsbescheinigung)
  • §§ 30, 34, 35, 127 ff. BauGB (Bebaubarkeit, Erschließungsbeiträge); § 3 MaBV (Bauträger-Ratenplan); ErbbauRG; ZVG
  • Ständige BFH-Rechtsprechung zum einheitlichen Erwerbsgegenstand

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Stand: August 2026. Allgemeine Bildungsinhalte, keine Rechts- oder Steuerberatung; alle Angaben ohne Gewähr.