Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, gegebenenfalls Maklerprovision sowie Nebenkosten der Finanzierung. Je nach Bundesland und Kaufweg summieren sie sich auf etwa 9 bis 13 Prozent des Kaufpreises – und müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden.

Stand: August 2026. Alle Steuersätze und Paragrafen am Ende der Seite belegt.

Die Nebenkosten im Überblick

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Kaufpreis €

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Der reine Kaufpreis ohne Nebenkosten. Wird im Kaufvertrag ein Anteil für mitverkauftes Inventar wie Küche oder Sauna gesondert ausgewiesen, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an – der Betrag muss aber angemessen und belegbar sein.

Bundesland bestimmt die Grunderwerbsteuer

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Maßgeblich ist die Lage der Immobilie, nicht Ihr Wohnort. Die Sätze reichen von 3,5 bis 6,5 Prozent – bei 300.000 Euro sind das rund 9.000 Euro Unterschied.

Notar und Grundbuch %

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Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind nicht verhandelbar. Zusammen liegen Notar und Grundbuchamt erfahrungsgemäß bei rund 1,5 bis 2 Prozent; die Eintragung der Grundschuld für Ihre Bank kommt noch hinzu.

Maklerprovision (Käuferanteil) %, 0 = ohne Makler

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Nur Ihr Anteil. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher darf Ihr Anteil nach §§ 656c, 656d BGB den des Verkäufers nicht übersteigen. Üblich sind 3,57 Prozent einschließlich Umsatzsteuer.

Grunderwerbsteuer (–)–

Notar und Grundbuch–

Maklerprovision–

Kaufnebenkosten gesamt (–)–

Gesamtkosten inklusive Kaufpreis–

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Notar und Grundbuch: 2,00 % inklusive Grundschuldbestellung für die Finanzierung; ohne Finanzierung ca. 1,50 %. Ihre Eingaben werden nicht gespeichert und nicht übertragen; gerechnet wird ausschließlich in Ihrem Browser.

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Grunderwerbsteuer: Ländersache mit großen Unterschieden

Die Grunderwerbsteuer fällt auf jeden Kaufvertrag über ein inländisches Grundstück an (§ 1 GrEStG). Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung – im Normalfall also der Kaufpreis (§§ 8, 9 GrEStG). Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest; seit 2006 haben fast alle Länder erhöht, nur Thüringen hat 2024 gesenkt:

Drei Punkte aus der Praxis, die bares Geld wert sind:

• Bewegliche Sachen mindern die Steuer. Einbauküche, Sauna, Markisen oder Möbel, die mitverkauft werden, gehören nicht zum Grundstück. Werden sie im Kaufvertrag mit realistischem Wert gesondert ausgewiesen, fällt auf diesen Anteil keine Grunderwerbsteuer an. Wichtig: realistisch bewerten (Belege!) – und bedenken, dass die Bank den Immobilienanteil als Beleihungsgrundlage ansetzt.
• Die Instandhaltungsrücklage zählt mit. Beim Kauf einer Eigentumswohnung mindert die anteilige Erhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht (BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17).
• Ohne Zahlung keine Umschreibung. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (§ 22 GrEStG) – ohne sie trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer ein.

Der Kaufweg entscheidet: Worauf Grunderwerbsteuer anfällt

Der größte Hebel bei der Grunderwerbsteuer ist nicht das Bundesland, sondern die Frage, was Sie eigentlich kaufen. Vier typische Wege:

1. Bestandsimmobilie (Haus oder Wohnung mit Grundstück)

Der Standardfall: Die Steuer fällt auf den gesamten Kaufpreis an – Grundstück und Gebäude bilden eine Einheit. Gestaltungsspielraum gibt es nur über gesondert ausgewiesene bewegliche Sachen (siehe oben).

2. Nur ein Grundstück

Steuer nur auf den Grundstückspreis. Achtung bei unerschlossenen Grundstücken: Erschließungskosten (Straße, Kanal, Wasser, Strom – Anliegerbeiträge nach BauGB bzw. Kommunalabgabenrecht) kommen später hinzu und können fünfstellig werden. Übernimmt der Verkäufer laut Vertrag die Erschließung, gehört dieser Anteil zur Gegenleistung und wird mitbesteuert.

3. Grundstück kaufen, danach frei bauen – die getrennte Variante

Kaufen Sie zuerst das Grundstück und schließen später – rechtlich und wirtschaftlich unabhängig davon – einen Bauvertrag mit einem frei gewählten Unternehmen, fällt Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück an. Die Baukosten bleiben grunderwerbsteuerfrei (sie enthalten stattdessen 19 % Umsatzsteuer, die in Bauleistungen immer steckt).

4. Bauträger: das einheitliche Vertragswerk

Kaufen Sie Grundstück und (künftiges) Gebäude als Paket vom Bauträger – oder hängen Grundstückskauf und Bauvertrag inhaltlich so zusammen, dass Sie das Grundstück faktisch nur mit diesem Gebäude bekommen –, behandelt das Finanzamt beides als einheitliches Vertragswerk: Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis, also auch auf die Bauleistung (ständige Rechtsprechung des BFH zum einheitlichen Erwerbsgegenstand). Das ist der teuerste Weg, denn die Bauleistung trägt dann Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer.

19.500 € Unterschied – beim selben Haus. Damit die Trennung anerkannt wird, muss sie echt sein: freie Wahl des Bauunternehmens, kein vom Verkäufer vorgegebenes Bebauungskonzept, eigenständige Verträge und idealerweise zeitlicher Abstand. Wer nur zum Schein trennt, riskiert die Nachversteuerung. Dies ist keine steuerliche Beratung – im konkreten Fall gehört ein Steuerberater an den Tisch.

Notar und Grundbuch

Ein Immobilienkauf ist in Deutschland nur mit notarieller Beurkundung wirksam (§ 311b BGB). Die Gebühren sind bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt – sie sind also nicht verhandelbar, aber transparent. Zusammen kommen üblicherweise rund 1,50 % des Kaufpreises zusammen; mit Bestellung einer Grundschuld für die Finanzierung rund 2,00 %. Die größten Posten: Beurkundung des Kaufvertrags, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und Grundschuldbestellung. Der Käufer trägt diese Kosten; nur die Löschung alter Belastungen des Verkäufers zahlt dieser selbst.

Maklerprovision

Seit dem 23.12.2020 gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher das Teilungsprinzip (§§ 656c, 656d BGB): Der Käufer zahlt höchstens die Hälfte der Gesamtprovision. Üblich sind je nach Region 2,97 bis 3,57 % inklusive Umsatzsteuer für jede Seite. Die Provision ist verhandelbar – besonders in Märkten mit längeren Vermarktungszeiten. Beim Kauf direkt vom Eigentümer oder Bauträger entfällt sie ganz.

Die unterschätzten Nebenkosten der Finanzierung

• Bauzeitzinsen: Zinsen auf die bereits ausgezahlten Darlehensteile während der Bauphase. Beim Neubau fließt das Darlehen in Abschlägen nach Baufortschritt – auf jeden ausgezahlten Euro laufen ab Auszahlung Sollzinsen, obwohl die Tilgung häufig erst mit Vollauszahlung oder Einzug beginnt. Wer währenddessen noch Miete zahlt, trägt eine Doppelbelastung über die gesamte Bauzeit – diese Monate gehören in die Haushaltsrechnung.
• Bereitstellungszinsen: das Gegenstück – sie fallen auf den noch nicht abgerufenen Teil des Darlehens an. Nach der bereitstellungsfreien Zeit (oft 6 bis 12 Monate) berechnen Banken rund 1,8 bis 3 % pro Jahr. Bei Bauträgerprojekten mit langer Bauzeit ein ernsthafter Kostenfaktor – die bereitstellungsfreie Zeit gehört ins Konditionsgespräch.
• Grundschuldbestellung: in den 2,00 % Notar/Grundbuch oben bereits enthalten – wird aber oft vergessen, wenn nur mit 1,50 % gerechnet wird.
• Gutachten und Wertermittlung: Bei den meisten Banken für übliche Wohnimmobilien kostenfrei; bei Spezialobjekten oder großen Volumina können Gutachterkosten anfallen.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Nur relevant, wenn für den Kauf ein bestehendes Darlehen vorzeitig abgelöst wird.

Warum die Nebenkosten Ihr Eigenkapital brauchen

Nebenkosten schaffen keinen Immobilienwert: Die Grunderwerbsteuer erhöht den Beleihungswert Ihrer Immobilie um keinen Euro. Finanzieren Sie die Nebenkosten mit, liegt das Darlehen deshalb schnell über dem Beleihungswert – der Blankoanteil wächst, die Risikoprämie steigt, der Zins wird teurer. Faustregel der Banken: Mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital. Wie sich Ihr Beleihungsauslauf konkret auswirkt, zeigt der Beleihungs-Selbstcheck; ob die Rate dauerhaft trägt, der Kapitaldienst-Selbstcheck.

Häufige Fragen

Quellen und Rechtsgrundlagen

• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), insbesondere §§ 1, 8, 9, 22; Steuersätze der Länder, Stand August 2026 (Bremen 5,50 % seit 01.07.2025, Thüringen 5,00 % seit 01.01.2024)
• BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17 (Instandhaltungsrücklage); ständige BFH-Rechtsprechung zum einheitlichen Erwerbsgegenstand
• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG); § 311b BGB (Beurkundungspflicht); §§ 656c, 656d BGB (Maklerprovision); Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

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